Pääomavoittojen välttäminen
1031-vaihto ei ollut Ben Franklinin aikaan. Hän sanoi: "Tässä maailmassa ei voida sanoa olevan varma, paitsi kuolema ja verot." No, kuolema on edelleen varmaa, mutta ne, jotka omistavat kiinteistöjä investointeihin, voivat välttää pääomatuloverot kokonaan. Tai ainakin heidän perilliset voivat. Siksi sijoittajat sanovat, että voit "vaihtaa kunnes pudotat."
Mitä IRS sanoo
Tässä on sisäisen tulotodistuksen osaston 26 kappale 1031: "Taloudelliseen käyttöön tai kaupankäyntiin tarkoitetun kiinteän omaisuuden vaihtoon ei saa kirjata voittoa tai tappiota, jos tällainen omaisuus vaihdetaan yksinomaan samanlaisen omaisuuden omaisuuteen, jota pidetään joko tuotannollisessa käytössä kaupassa tai liiketoiminnassa tai investoinneissa. " Kiinteistöomaisuus tarkoittaa yksinkertaisesti muuta kiinteistöä, eikä se edellytä kiinteistöä tai toimisto-toimistoa.
Tämä tarkoittaa sitä, että jos tapahtumasi tulee 1031: ssä, sinulla ei ole veron tai rajoitetun veron takia vaihdon aikaan. Ei ole rajaa, kuinka monta kertaa tai kuinka usein voit tehdä 1031. Voit ymmärrä voiton jokaisella swapilla, mutta vältät verot, kunnes olet todella myynyt rahaa. Sitten toivottavasti maksat vain yhden veron ja pitkän aikavälin myyntivoiton.
Vaihda kunnes sinä pudotat
Tiedämme siis, että voimme myydä joitakin sijoituskiinteistöjä ja hankkia toimistovuokra-asuntoja samalla, kun myyntivoittoa voidaan lykätä myyntimme myyntivoitosta. Periaatteessa on kolme vaatimusta, jotta tämä toimisi. Sijoittajan on oltava
- Sijoituskiinteistön myynti eikä henkilökohtainen asuinpaikka;
- Vaihdetaan samanlaisia ominaisuuksia, mikä tarkoittaa yksinkertaisesti mitä tahansa muuta kiinteistöä; ja
- Oikeastaan vaihtaa ominaisuuksia täyttämällä tiettyjä määräaikoja ja aikavälejä.
Mitä et voi tehdä
IRS sanoo, että 1031-vaihtoa ei voida käyttää vaihtoon:
- Jälleenmyyntiin tarkoitettujen kauppojen tai muun omaisuuden varasto;
- Varastot, joukkovelkakirjat tai setelit;
- Muut arvopaperit tai todisteet velkaantumisesta tai koroista;
- Sidosryhmiä; tai
- Luototodistukset tai hyödylliset edut.
Hallituksen kasvattaminen kumppaniksesi
Jos kiinteistösi myynti ja myöhempi osto ovat oikeutettuja 1031-vaihtoon, jota kutsutaan myös samankaltaisiksi vaihtoehdoksi tai Starkeriksi, ja täytät aikavälien vaatimukset, voit käyttää hallituksen rahaa kasvattamaan omistustasi.
Sijoituskiinteistöjen arvon kasvaessa voit myydä toistuvasti enemmän arvoa tai vuokratuottoja, mikä lykkää myyntivoittojen verotusta aina. Rahaa, joka olisi maksanut myyntivoiton verot kullekin liiketoimelle, ajetaan seuraaviin kauppoiksi omaksi pääomaksi uudessa kiinteistössä. Hallitus on kumppanisi kasvavassa kiinteistösalkussa.
Tietysti jossakin vaiheessa lopullinen myynti ilman 1031-pörssiä johtaisi vaatimaan kertyneiden myyntivoittojen tai pitkäaikaisten myyntivoittojen maksamista. Jos sijoittaja kuitenkin kuolee, viimeisen omaisuuden kustannusperusta mukautetaan nykyarvoon. Perillisetsi ei olisi vastuussa näistä kertyneistä luovutusvoitoista. Ben Franklin olisi pitänyt tätä.