Yleiskatsaus siihen, mitä kiinnität huomiota IRS: n uusissa korjausrekistereissä
Jos erityinen korjaus tekee laitteista paremman, palauttaa omaisuuden normaaliin tilaan tai mukauttaa omaisuutta uudelle tai erilaiselle käyttötarkoitukselle, niin kustannukset aktivoidaan ja vähennetään useita vuosia.
Korjaus- ja kunnossapitokustannukset, jotka eivät kuulu hyvitysten, korjausten tai sopeuttamisluokkien piiriin, voidaan vähentää kokonaisuudessaan kulujen maksamisvuonna.
Perusteet
"Jos korjaat tavaraa, voit vähentää sen", sanoo Steve Nelson, sertifioitu tilintarkastaja, joka on kirjoittanut laajasti Evergreen Small Business -blogin korjausten vähentämisestä ja on kirjoittanut ajantasaisen e-kirjan Valmistelumuoto 3115 Uudet aineelliset omaisuusasetukset .
"Jos teet parannuksen, palauttamisen tai sopeuttamisen", Nelson sanoo, "uudet säännöt sanovat, että aiomme päästä sinut hyödyntämään sitä ja heikentämään sitä, ellei ole niin paljon, että se on pieni peruna".
Säännölliset korjaukset ja huolto, jotka voidaan vähentää välittömästi
"Yleensä voit vähentää korjattavaksi ja ylläpidettäväksi maksetut määrät aineelliselle omaisuudelle, jos maksetut määrät eivät muuten edellytetä aktivoitaessa." (IRS.gov, Julkaisu 535, Liiketoiminnan kulut, luku 7, Korjaus- ja ylläpitokustannukset.)
Määritellä, mitä voimme vähentää sen mukaan, mitä meillä ei ole velvollisuutta hyödyntää, se pakottaa meidät kysymään: onko tämä kustannus aktivoitava? Jos ei, niin voimme vähentää sen.
Toisessa julkaisun osassa 535 IRS selventää eron kunnossapidon ja korjauksen välillä:
Korjaukset : Kaupassa tai liiketoiminnassa käytettävän omaisuuden korjaaminen tai parantaminen on joko vähennyskelpoista tai pääomakustannusta. Rutiinihuolto, joka pitää omaisuutesi normaalissa tehokkaassa käyttötilanteessa mutta joka ei merkittävästi lisää arvoa tai pidentää olennaisesti hyödyllistä Kiinteistöjen käyttöikä on vähennyskelpoinen sillä tilikaudella, jonka aikana se syntyy. Muussa tapauksessa kustannukset on aktivoitava ja poistettava. " (IRS.gov, Julkaisu 535, Liiketoiminnan kulut, luku 11, Korjaukset.)
Huomaa, että tässä IRS määrittää, mitä tarkoittavat rutiinihuolto. Rutiinihuolto, IRS sanoo, "pitää omaisuutesi normaalissa tehokkaassa käyttötilanteessa." Esimerkki olisi muuttaa öljyä autoon. Öljyn vaihto pitää auton toimivan normaalisti ja tehokkaasti, mutta se ei olennaisesti pidennä auton käyttöikää. Voimansiirron tai moottorin vaihtaminen kuitenkin pidentää huomattavasti auton käyttöikää, joten se olisi enemmän kuin korjaus, joka on aktivoitava.
Korjausten ja huollon hyödyntäminen: "BRA" -testi
Korjaus- ja kunnossapitokustannukset, jotka tekevät kiinteistön paremmaksi tai palautuvat sen toimintaedellytyksiin tai mukautetaan kiinteistöä uuteen käyttöön, on aktivoitava ja heikennettävä useita vuosia. Tämä voidaan helposti muistaa, jos käytetään BRA-testiä, jonka Tony Nitti on kehittänyt.
B etterments ovat korjauksia, jotka tekevät jotain parempaa kuin aiemmin. Erityisesti korjaukset kuuluvat luokkaan parempia, jos ne:
- Korjaa virhe, joka oli olemassa ennen kuin ostit kiinteistön
- Korjaa vika, joka tapahtui, kun omaisuutta valmistettiin
- Laajenna tai laajenna omaisuutta niin, että sillä on enemmän kapasiteettia, tai
- Odotetaan lisäävän kiinteistön laatua, vahvuutta, tehokkuutta tai tuottavuutta
Lisätietoja on kohdassa Mikä on parannus? osa aineellisten kiinteistöjen lopullisista määräyksistä Q & A.
Palautukset, kuten voisi odottaa, ovat korjauksia, jotka palauttavat jotain normaaliin tilaansa. Katteen kiinnittäminen tai katon korvaaminen kokonaan ovat kaksi esimerkkiä restauraatioista. Erityisesti korjaukset kuuluvat korjausten luokkaan, jos ne ovat korjauksia, jotka:
- Palauta heikentynyt omaisuus "tavallisesti tehokkaaseen toimintaan". tai
- Vaihda pääosan tai olennaisen osan rakenneosasta; tai
- Rakenna omaisuus uudelle kunnolle; tai
- Tulos vähennyskelvottomasta tappioista, myynnistä tai vaihtamisesta tai omaisuuden tai omaisuuden osa-alueen vahingon menetyksestä.
Lisätietoja on kohdassa Mitkä ovat kiinteistöyksikön palauttamisen määrät? osa aineellisten kiinteistöjen lopullisista määräyksistä Q & A.
Säätimet ovat korjauksia, jotka muuttavat omaisuuden tai laitteiden käyttöä.
Oletetaan esimerkiksi, että rakennuksen omistaja muuntaa tehtaan näyttelytiloiksi. Rakennuksen käyttö muuttuu valmistuksesta vähittäismyyntiin. Koska veronmaksaja on muuttanut kiinteistön käyttötapaa, kaikki kiinteistön mukauttamiseen liittyvät korjaukset aktivoidaan.
Erityisesti IRS sanoo, että sopeutumiskustannus on "Määrä maksetaan kiinteistön yksikön mukauttamiseksi uuteen tai erilaiseen käyttöön, jos sopeutuminen ei ole yhdenmukainen tavanomaisen omaisuuden käyttämisen kanssa silloin, kun alun perin asetit sen käyttöön "(siitä, mikä mukauttaa kiinteistön yksikköä uuteen tai eri käyttötarkoitukseen? Aineellisten kiinteistöjen lopulliset määräykset Q & A).
Pikanäppäimet: kolme Safe Harbor-sääntöä
Yleissääntönä on, että korjaus- ja ylläpitomenot on aktivoitava ja poistettava. Poikkeuksia tähän yleissääntöön. Itse asiassa on kolme poikkeusta, joita IRS kutsuu turvallisiksi satamiksi. Mutta vaikka turvallisella satamalla, ei voi vain korvata kustannuksia. IRS odottaa veronmaksajilta muodollisen valinnan (kutsutaan "vaaleiksi") asettamalla vaalitodistuksen verotukseen.
2500 dollaria Safe Harbor -vaaleja pienille veronmaksajille.
Henkilö tai yritys voi vähentää välittömästi korjaus- ja ylläpitokustannukset, jos kustannus on $ 2,500 (tai vähemmän) erää kohden tai laskun mukaan . Yrityksellä, jolla on "sovellettava rahoitusselvitys", on kuitenkin turvallinen satamamäärä 5 000 dollaria. Tämä 2500 dollarin raja tulee voimaan verovuonna 2016.
Verovuosille 2014 ja 2015 raja oli 500 dollaria. Katso Ilmoitus 2015-82, Veronmaksajien vähimmäisraportin rajoittaminen ilman sovellettavaa rahoitusselvitystä (pdf), IRS: n verkkosivustosta, lisätietoja tästä muutoksesta. Lisätietoja tästä säännöksestä on IRS-verkkosivustossa olevan Q & A-sivuston de minimis safe harbour election -osassa.
Safe Harbor pienille verovelvollisille
Korjaukset voidaan vähentää välittömästi, jos kiinteistön korjaamiseen ja kunnossapitoon maksettu kokonaismäärä on alle tai yhtä suuri kuin 10 000 dollaria tai 2 prosenttia kiinteän omaisuuden korjaamattomasta perusmäärästä sen mukaan, kumpi määrä on pienempi . Turvallinen satama on käytettävissä vain yrityksille, joiden liikevaihto on alle 10 miljoonaa dollaria. Korjattavasta kiinteistöstä on sovittamaton määrä alle miljoona dollaria. Lisätietoja tästä säännöksestä on IRS: n verkkosivustossa olevan Q & A: n pienten veronmaksajien turvallisen sataman valinnasta.
Safe Harbor rutiinihuoltoon
Jos korjaukset muodostuvat tavanomaisesta huollosta, korjauskulut voidaan vähentää välittömästi. Nämä ovat tyypillisiä korjauksia, jotka tapahtuvat säännöllisesti.
IRS on täsmentänyt tämän yksityiskohtaisesti. Jos säännöllinen huolto on välittömästi vähennettävissä, IRS haluaa, että kulut täyttävät kaikki neljä seuraavista perusteista:
- Korjaukset ovat säännöllisesti toistuvaa toimintaa, jonka tyyppi odottaa toimivan;
- Korjaukset johtuvat kaupankäynnin tai liiketoiminnan käyttämisestä;
- Korjaukset ovat tarpeen, jotta kiinteistö toimisi tehokkaasti normaalissa kunnossaan;
- Ja on täysin odotettavissa, että korjaukset olisi suoritettava joko:
- Useammin kuin kerran kymmenen vuoden aikana (rakennuksiin ja rakenteisiin liittyvät rakennukset), tai
- Useammin kuin kerran kiinteistön luokka-elämän aikana (muiden kiinteistöjen kuin rakennusten osalta).
(Luokka-elämä viittaa vuosien lukumäärään, jona IRS odottaa, että voimme heikentää omaisuutta. Tämä on esitetty julkaisussa 946, Kiinteistön poistaminen , erityisesti luvun 4 omaisuusluokka ja liite B.) - Safe Harbor for IRS-verkkosivujen Q & A-rutiinihuolto -osiossa. Varoituksen sana: rutiinihuolto turvallinen satama ei koske kuluja, jotka kuuluvat luokkaan parempia.
Osittaiset säännökset
Oletetaan, että vuokranantaja korvaa vuokra-asunnon katon. Ajattelemme tätä tilannetta. Kun kiinteistö otettiin käyttöön vuokrauksena, kiinteistön hinta jaettiin kahteen osaan: maa-alueet ja rakennukset. Maa on arvonalentumaton omaisuus. Rakennuksen kustannukset aktivoitiin ja poistettiin vuosien kuluessa (asuntojen kiinteistöjen 27,5 vuotta tai kaupallisten kiinteistöjen 39 vuotta). Näin vanhan katon kustannukset sisältyvät rakennuksen kustannuksiin ja ne pienenevät ajan myötä.
Nyt vuokranantaja korvaa katon. Tällainen restaurointi on aktivoitava ja poistettava (yli 27,5 vuotta tai 39 vuotta, mikäli tarpeen). Joten nyt vuokranantajalla on kaksi omaisuuden poistamista: alkuperäinen rakennus ja uusi katto. Mutta vanha katto sisältyy rakennukseen. Joten tavalla, vuokranantaja heikentää omaisuutta (vanha katto), joka ei ole enää olemassa. Tässä skenaariossa IRS sallii vuokranantajan tehdä osittainen luovutus. Pohjimmiltaan vuokranantaja voi mitätöidä vanhan katon kustannukset (jolloin tämä osa kustannuksista poistuu rakennuksen poistoaikataulusta).
Mikä on hyötyä? Tämä vähentää välittömästi vanhan katon, mikä kompensoi haittapuolen joutumisen uuden katon laskemiseen useiden vuosien ajan. Ja tämä poistaa vanhan katon (sen historialliset kustannukset ja sen kertyneet poistot) veronmaksajien taseesta. Lisäbonus: "Ei ole poistoja takaisin, koska ei ollut myyntiä tai vaihtoa", sanoo Phil Zaman, johtaja, CBIZ National Tax Office. Siten osittaiset luovutukset vähentävät kertyneitä poistoja takaisin, jos omaisuutta myydään tulevaisuudessa.
Mitä sinun on tarkasteltava
Jotta voidaan määritellä, mitä voidaan vähentää ja mitä on aktivoitava, tarkistamme, mikä on kustannus, kuinka paljon se maksaa ja kuinka kustannus liittyy korjaamaan tai ylläpidettävään omaisuuteen. "Meidän on oltava varovaisia, ei vain kirjoittaa tavaraa", Nelson sanoo: "Nämä konkreettiset kiinteistöasetukset ovat sanoneet, meidän on todella tarkasteltava näitä kuluja." Joten miten todella tarkastelemme näitä kuluja?
Jokaisesta korjaus- tai huoltokustannuksesta:
- Tarkastele laskun kustannuksella
- Mikä on kustannus? Käytä BRA-testiä: onko kustannuksella parannus, restaurointi tai sopeutuminen?
- Kuinka paljon on kustannus?
- Onko laskun jokainen erä yhtä tai vähemmän kuin 2500 dollaria? Onko lasku kokonaisuudessaan yhtä suuri tai alle 2500 dollaria? Jos näin on, harkitse vähämerkityksisen turvallisen sataman käyttämistä.
- Onko summa vähintään 10 000? Onko yhtä suuri tai vähemmän kuin 2 prosenttia korjatun kiinteistön korjaamattomasta perustamisesta? Jos näin on, harkitse pienten veronmaksajien turvallista satamaa.
- Mikä on korjauksen luonne? Onko korjaus odotettu ja välttämätön osa kiinteistön pitämisestä tavallisesti tehokkaaseen käyttötilaan? Jos on, harkitse turvallisen sataman käyttämistä rutiinihuoltoon.
- Harkitse, voidaanko "osittainen luovutus" poistaa.
- Käytä tarvittaessa kuluja ja määritä poistoaikataulu korjauskulujen kirjaamisesta.
Resursseja kaivuriin syvemmälle korjauksiin ja huoltovähennyksiin:
- In-Depth Look: IRS viimeistelee aineellisia depregaattisia omaisuuseriä koskevat säännöt (Parker Tax Publishing, 8. syyskuuta 2014).
- Ilmoitus 2015-82 (IRS.gov, pdf), joka muutti vähämerkityksisen turvallisen sataman 500 dollaria 2500 dollariin; tiivistelmä IR-2015-133: Pienyrityksille: IRS nostaa aineellisen kiinteistön kynnysrajan 2,500 dollariin; Yksinkertaistaa arkistointia ja tallennusta (IRS.gov, 24. marraskuuta 2015).
- Aineelliset käyttöoikeussäännöt - Usein kysytyt kysymykset (IRS.gov, 13. maaliskuuta 2015).
- Rahoituspäätös 9636: Ohjeet aineellisten hyödykkeiden menojen vähentämisestä ja aktivoinnista (IRS.gov, voimaantulopäivä 19.9.2013).
- Tulotapaus 2015-20 (IRS.gov, pdf); tiivistelmä IR-2015-29: IRS tekee helpompaa pienyritysten soveltaa korjausasetuksia 2014 ja tulevia vuosia (IRS.gov, 13. helmikuuta 2015).
- Aineelliset käyttöoikeussäännöt - korjausrekisterien ohjeet ja resurssit (AICPA.org)
- Uusien aineellisten asetusten täytäntöönpano ( Journal of Accountancy , 31.1.2014).
- Rutiinihuolto Safe Harbor Uuden IRS-korjaussäännön (Nolo.com)
- Pieni verovelvollinen Safe Harbor korjaus- ja huoltopalveluista (Nolo.com)
- Vuokranantajien vaatimukset IRS: n korjausasetusten (Nolo.com)