• Maankäyttö - Suunnitelma: Kunnat kehittävät pääsuunnitelmia maa-, liikenne-, kaupallisten ja asuinalueiden sekä yhteisön koulujen ja puistojen käyttöön.
• Vyöhykekoodit: Alueellisia koodeja, lakeja tai toimituksia kehitetään määrittelemällä, mitä maankäyttöä ja rakennetyyppejä sallitaan tietyillä alueilla.
• Zoning Permissions: Zoning permissions ovat väline, jolla voidaan panna täytäntöön vyöhykkeiden toimitukset. Lupia on myönnettävä kaikille käyttötavoille ja rakenteille.
Houston, kaupunki ilman "Z" -sanaa
Halusin puhua tästä, osittain siksi, että Houston, TX on ainoa suurkaupunki Yhdysvalloissa ilman kaavoitusjärjestelyjä. Toinen syy on se, että olen syntynyt siellä ja asunut siellä vasta lukion jälkeen. Se on OK kaupunki kaupunkien menemiseksi, mutta lähdin matkustamaan ja silti en pidä asuinkiinteistöjen litteistä, kuumista ja kosteista näkökohdista. Kuitenkin takaisin aiheeseen käsillä.
Houstonilla ei ole koskaan ollut kaavoitusjärjestelyjä. Voisi olettaa, että sinä löytäisit melko kauhean tilanteen, kuten:
- suuri nousu pienessä asuinalueella sijaitsevissa perhekodeissa, kohoava niiden päälle ja pyyhkäisemään aurinkoa.
- sisätilojen ampuma-alue, joka sijaitsee hoitohenkilökunnan ja päiväkodin välillä.
- Super Walmart aivan keskustan keskustassa.
Muitakin kauhutarinoita olen varma, että voitte tuoda mieleeni.
Mielenkiintoista on, että mikään niistä ei löydy Houstonista. Vaikka kaupungissa ei ole koskaan ollut kaavoituslainsäädäntöä, ajamalla sen läpi, luulisi, että se muistuttaa melkein useimpia muita kaupunkeja, joita olet nähnyt.
Ei ole, että kehitys ei ole hallinnassa, vaan että sitä ei toteuteta Houstonissa samoilla maantieteellisillä alueilla.
Käyttöoikeuden rajoituksia käytetään yhtenä valvontatapana. Myös rakennustekniset koodit, jotka rajoittavat tiettyjen rakenteen käyttötarkoituksia, voivat olla asuinalueilla, on auttanut säilyttämään kaupallisista käyttötavoista asuinalueilta.
On vaikea väittää, ettei kaavoitus ole haitallista kehitykselle, koska Houston on taipuvainen osoittamaan päinvastaista. Kehittäjillä on paljon enemmän liikkumavaraa Houstonin tilanteessa, vaikka heitä ei ole annettu vapaasti hallitsemaan millään tavalla. Houston-toimilla, joilla on toimilupia, rakennuskoodeja ja ympäröivien kiinteistöjen käyttöä koskevia rajoituksia, on molempien maailmojen parasta. Kehittäjät voivat rakentaa uusia tai muuntaa olemassa olevia rakenteita tai laitoksia usein pienillä koodivariansseilla.
Esimerkki voi olla suljetun kaistaleen ostoskeskuksen muuntaminen Seniorit-toimintakeskukseksi tai toisinpäin. Alueellistaminen voisi tehdä tämän mahdottomaksi, kun taas Houston haluaa vain uuden käytön noudattaa turvallisuus- ja käyttöohjeita.
Kysymys johtuu siitä, miksi Houston on yksin suurkaupungeissa, kun ei ole kaavoitusta. Vaikuttaa siltä, että kaupungin perussäännöt ja vyöhykkeiden luominen edellyttivät, että se on suosittu ääni, ei pelkästään kaupunginvaltuusto. Edustajat saivat kaavoituksen äänestämään vuonna 1948, mutta se epäonnistui.
Kahdesti vielä vuonna 1962 ja 1993 se epäonnistui uudelleen. Ihmiset eivät yksinkertaisesti halunneet sitä tai ajattelivat, että se oli välttämätöntä, kun Houston räpytti oikealle ilman suuria ongelmia.
Tämä ei tarkoita sitä, ettei ole koskaan ollut ongelmia. Myöhemmin kaupalliset ja highrise-kehittäjät saivat vähän sumentaa rakennettaan. Rakennukset myöhemmin olivat liian lähellä toisiaan laajentaakseen teitä tai käsittelivät hyödyllisyysvaatimuksia.
Vastauksena vyöhykkeen sijaan asetettiin takaiskurajoitukset, pysäköintitilat ja puskurit suurien rakennusten ympärille. Ero on se, että toisin kuin kaavoitus, ne eivät liity maantieteeseen. Ne liittyvät rakennusten läheisyyteen toisiinsa ja niiden käyttötarkoituksiin. Houston ei todellakaan ole kärsinyt erilaisesta lähestymistavasta, sillä kehitys on aina ollut vahvaa. Kaupunki ylläpitää hallittua, mutta aggressiivista kasvua.
Ei ole aina ongelma olla erilainen.