Kiinteistölain laki: Miten virasto on luotu

Tila, joka määrittelee asiakkaan edustajien ja oikeuksien tehtävät

Express Agency

Express-toimisto luodaan joko suullisesti tai kirjallisella sopimuksella päämiehen ja edustajan välityksellä. Se ilmaisee heidän nimenomaisen tarkoituksensa tämän edustavan aseman puolesta.

Kiinteistössä toimisto luodaan yleensä joko kirjallisella ostosopimuksella myyjän kanssa tai ostajan välityssopimuksella ostajan kanssa. Jotkut valtiot sallivat suulliset sopimukset, mutta useimmat eivät.

Implisiittinen virasto

On myös mahdollista luoda virastoyhteys osapuolten toimien avulla.

Jos kiinteistönvälittäjä hoitaa yleensä asiamiehen tehtäviä, mutta ei ole allekirjoittanut välityssopimusta, hänet voidaan edelleen pitää edustajana välittäjän välityksellä. Samalla tavoin, jos asiakas pyytää asiamiehen neuvoja tai toimia, jotka ovat yleensä virasto, sitten implisiittinen virasto voitaisiin luoda.

Jotkut valtiot ovat luoneet erityislainsäädännön, jossa todetaan, että mikään virasto ei voi olla ilman kirjallista välityssopimusta. Tämä auttaa välttää tahattomat epäsuorat virastot.

Älä tule julkistamattomaksi kaksoisagentiksi

Jos valtiot, jotka eivät ole sulkenneet pois implisiittistä virastoa, jos sinulla on toimistosiedustustilaasi yritysyhteistyökumppanisi kanssa, varo, mitä teet, jos työskentelet ostajalla, joka on kiinnostunut kyseisestä listasta. Ensinnäkin, sinun on julkistettava viraston asema ostajalle ja emmekä ryhdy tehtäviin, mikä merkitsisi sitä, että olet myös heidän edustajansa.

Se, miten se tehdään suurimmaksi osaksi tänään

Oma lisenssi on riippuvainen New Mexicosta, mutta olen myös aiemmin ollut Texasin ja Coloradossa välittäjälisenssejä.

Useissa valtioissa on nyt asiakirjoja ja tietoja, jotka tukevat " kauppapaikan välitystä " tai joita kutsutaan muilla nimillä, ostajan tai myyjän edustus ilman "virastoa". Kiinteistönvälittäjä tarkoittaa harvoin sitä, että nykyäänkin.

Joten voin ottaa listan ja olla myyjän agentti, ja juuri se mitä olen aina tehnyt.

Ainoa kerta, kun kysymys virastosta syntyi aina ostajan tai myyjän kanssa, olin työskennellyt asianajajan tai tuomarin kanssa. Jostain syystä olen vetänyt heidät verkkosivustolleni. He eivät halunneet, että olisin heidän edustajansa, koska hän oli vastuullinen .

Välillinen vastuu asettaa asiamiehen asiakkaan vaaraan edustajansa toiminnalle. Joten, jos tekisin jotain väärin tai tein virheen, minun asiakkaani olisi vastuussa. Nämä lailliset ihmiset tietävät, etteivät he halua tätä riskiä, ​​vaikka he tiesivät, että noudatin sääntöjä huolellisesti.

Kun työskentelin ostajien kanssa, olen aina toiminut kaupan välittäjänä, ei koskaan edustajana. He eivät ole koskaan kysyneet, ja valtion ilmoittamismuoto selkeästi osoitti velvollisuuteni asiakkaalleni. Täällä he ovat suoraan lakia:

A. rehellisyys ja kohtuullinen hoito tämän osaston määräysten mukaisesti;

B. paikallisten, valtiollisten ja liittovaltion oikeudenmukaisten asunto- ja syrjinnänvastaisten lakien, New Mexican kiinteistöoikeuslakiin ja kiinteistökomission sääntöihin sekä muihin sovellettaviin paikallisiin, valtiollisiin ja liittovaltion lakeihin ja määräyksiin;

C. asiakkaan tai asiakkaan kanssa tehtyjen kirjallisten sopimusten suorittaminen;

D. välittäjän asiakkaan tai asiakkaan avustaminen kaupan loppuun saattamisessa, jollei asiakkaan tai asiakkaan toisin päätä kirjallisesti, mukaan lukien:

1. kaikkien tarjousten tai vasta-tarjouksien esittäminen ajoissa; ja
2. avustaminen sopimuksen ehtojen täyttämisessä ja kaupan sulkemisen yhteydessä; jos kaupan välittäjä ei tarjoa 16.61.19.8 NMAC: n Alaluvun D kohdassa (1) ja (2) kuvattua palvelua, neuvontaa tai avustusta, asiakkaan tai asiakkaan on sovittava kirjallisesti, että välittäjän ei odoteta antavan neuvontaa tai avustusta, ja välittäjän on ilmoitettava tällaisen sopimuksen olemassaolo kirjallisesti muille toimijoille, jotka osallistuvat liiketoimeen;

E. välittäjän myöntämä vakuutus siitä, että kauppaan liittyvät asiat voivat liittyä osakkuusyhtiön välittäjän tai pätevän välittäjän tietämyksen tai asiantuntemuksen ulkopuolelle ja että osakkuusyhtiön välittäjä tai oikeutettu välittäjä ehdottaa, että asiakas tai asiakas pyytää asiantuntijaneuvoja näistä asioista;

F. toimittaa nopeasti kaikki välittäjän saamat rahavarat tai omaisuus;

G. kirjallinen paljastaminen asiakkaalleen tai asiakkaalleen ja muille välittäjille, jotka ovat mukana tapahtumassa, mahdollisista eturistiriidoista, jotka välittäjällä on kaupassa, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen,

1. välittäjän välityksellä tapahtuva kirjallinen välityssuhde mihinkään muuhun kaupan osapuoleen tai;
2. mistä tahansa välittäjällä tapahtuvasta liiketoimesta, henkilökohtaisesta tai perhesuhteesta mahdollisesti tapahtuvasta aineellisesta eduista tai suhteesta;
3. muut uudet Meksikossa toimivat välitysyhteydet;

H. kirjallinen paljastaminen sellaisista haitallisista aineellisista tosiseikoista, jotka tytäryritys tai välittäjä tosiasiallisesti tuntee kiinteistöstä tai liiketoimesta tai liiketoimen osapuolten taloudellisesta kyvystä suorittaa liiketoimi; haitallisia aineellisia tosiasioita, jotka edellyttävät tietojen paljastamista, eivät sisällä tietoja, jotka kuuluvat liittovaltion oikeudenmukaisen asuntolain tai New Mexico Human Rights Actin soveltamisalaan;

I. minkä tahansa luottamuksellisen tiedon ylläpitäminen missä tahansa edeltäjän välisissä suhteissa, jollei luovuttaminen ole entisen asiakkaan suostumuksella tai lakisääteinen;

J. Ellei kirjallisesti ole toisin kirjattu, osakkuusyhtiön välittäjä tai oikeutettu välittäjä ei saa paljastaa asiakkaalleen tai asiakkaalleen tapahtuman aikana sitä, että myyjäasiakkaat tai asiakkaat ovat aikaisemmin ilmoittaneet hyväksyvänsä myyntihinnan, joka on pienempi kuin omaisuuden kysyntä tai noteerattu hinta ; että heidän ostajansa asiakas tai asiakas on aiemmin ilmoittanut maksavan hinnan, joka ylittää kirjallisen tarjouksen hintaan; asiakkaiden tai asiakkaiden motivaatiota kiinteistön myynnistä tai ostamisesta; että heidän myyjäasiakkaansa tai asiakkaansa tai heidän ostajansa asiakas tai asiakas suostuvat rahoittamaan muita kuin tarjottuja ehtoja; tai mikä tahansa muu, osakkuusyhtiön välittäjän tai soveltuvan välittäjän asiakkaan tai asiakkaan kirjallisesti pyytämät tiedot pysyäkseen luottamuksellisina, jollei lailla edellytetä julkistamista.

Tämä huolehtii asiakkaiden mahdollisesti aiheuttamista ongelmista.