Rahoittajat ja ostajat eivät halua olla tietämättömiä tulvariskiä
Kun lainanantaja on mukana
Kun kiinteistö rahoitetaan, lainanantajalla pitäisi olla resursseja hankkia tämä tehtävä ostoissa. Maksu veloitetaan ostajalle 800 sarjan osuudessa HUD-1-selvitysvelvollisuudesta. Lainanantaja suojelee lainanantajansa vahvistamalla vahingon tai tappioriski tulvilla. Se ei välttämättä estä lainaa, jos omaisuus on vaarassa, mutta liittovaltion tulvavakuutus vaaditaan tyypillisesti.
FEMA-tulva-kartat ovat saatavilla verkossa sekä online-tulvariskien tarjoajia.
Kun ei ole lainanantajaa - esimerkki
Yleensä ei ole ongelmia liikkeeseen laskevan viranomaisen tai yrityksen ja raportin kanssa, ja tämä on hieno, kun lainanantaja osallistuu kauppaan. Mutta käytännössä voit joutua tilanteeseen kiinteistönvälittäjänä, missä sinun on autettava asiakkaasi sopimaan tulvan vahvistamisesta itse, jotta hän voi listata tai myydä omaisuuttaan.
Eräässä esimerkissä kiinteistöalan ammattilaisella oli asiakas, joka rakensi taloja, joita hän sitten laatii välittäjänä. Koska yksi kotipaikka rakennettaisiin arroyo-aluetta ympäröivälle maapalstalle, heidän oli tarkastettava aika ajoin tulvariski, koska se vaikuttaisi rakentamiseen. Rakentaja / myyjä tunsi, että hän mieluummin huolehtii rakennusvaiheen tulvakysymyksistä, jotta hän voisi tuottaa kodin, joka täyttäisi lainanantajat.
Hän oli ostanut maan käteisellä.
Asiakas ja välittäjä keskustelivat tilasta ja päättivät saada välittäjän järjestää tulvarisenssin, joka voitaisiin ottaa läänille, jotta hän voisi saada rakennusluvan. Tämä oli tehtävä ennen rakentamisen aloittamista.
Sertifiointivaatimukset
Yleensä vain yksi osoite on tarpeen sertifioidun yrityksen tulva-sertifikaatin saamiseksi, mutta tämä oli vasta jaettu osa suurta aavikkomaata, eikä lähistöllä ollut hyväksyttävää. Välittäjä otti tällöin yhteyttä tarkastajaan saadakseen selville, kuinka tulvavasetta voitaisiin saada aikaan. Tutkija ilmoitti, että tulvanvalvontayritys hyväksyisi joukon GPS-koordinaatteja, mutta vain, jos ne määritettiin hyväksytyn menetelmän kautta.
"Hyväksytty menetelmä" oli saada kaksi GPS-lukua. Yksi vaadittiin läheisillä kartoitetuilla katujen tai moottoriteiden tärkeimmistä risteyksistä, joihin tulva-yhtiö voisi viitata. Toinen otettaisiin erästä itse, ja yritys pystyi sitten suunnittelemaan kiinteistön oikein tulvakarttaan.
Välittäjä otti lukemat, yksi seisoi kiireisen moottoritien keskellä ja toinen erässä. Tulvarisenssilomake täytettiin ja toimitettiin. Sertifikaatti tuli nopeasti läpi ja totesi, että erä ei ollut 100 vuoden tulva-alueella.
Tämä olisi pitänyt riittää, koska se olisi maakunnalliselle lomakkeelle myönnettävä rakennuslupa.
Valitettavasti läänin byrokraatti ei ollut mieltymyksessään asiakaslähtöistä. Hän totesi: "Olen harjoittanut matkan etäisyyttä ehdotetusta laatta arroyosta, ja se on tulvavyöhykkeellä. En välitä siitä, mitä tulvavahvistus sanoo!"
Storyin moraali
Ei, koko hanke ei päässyt läpi, mutta asiakkaalle aiheutui ylimääräisiä useita tuhansia dollareita kustannuksia korottaakseen kiinteistön laatan, jotta se voitaisiin sijoittaa tulva-alueelle. Kiinnostava asia on se, että kun koti oli valmis ja ostaja saapui, heidän lainanantajansa tilasi tulvasuojan ja erä ei ollut tulva-alueella.
Joskus sinun on vain lähdettävä byrokraattiseen virtaukseen.