Tämä pieni numero voi kertoa, jos olet todennäköisesti rahaa.
Tällaisen omaisuuden arvostuksen haaste ei ole niin vaikea kuin saattaa kuulostaa. Itse asiassa kiinteistöjen pääomituksen laskeminen on helppoa, ja sen pitäisi kestää enintään viisi minuuttia.
Se alkaa ymmärtää tarkalleen mitä cap-nopeus on.
Mikä on kapasitallinopeus?
Korkoprosentti on sijoituksesi odotettavissa oleva tuottoprosentti, riippuen siitä, kuinka paljon tuloja uskot omaisuuden tuottavan sinulle. Se on tietysti erittäin tärkeä tekijä. Et aio sijoittaa aikomukseen menettää rahaa.
Tämä on erinomainen tapa vertailla samanlaisia ominaisuuksia, koska kaikki kulut otetaan huomioon. Kun kaksi ominaisuutta näyttävät melko samanlaisilta, mutta kustannukset ovat suuremmat, se voi johtua siitä, että se tuottaa enemmän tuloja tai koska sillä on alhaisemmat kulut.
Kuinka laskea kapasiteetti
Voit laskea pääomakannan käyttämällä vertailukelpoisten kiinteistöjen nettotuottoja ja viimeaikaisia myyntihintoja. Pääomituskorko määritetään ja sen jälkeen sovelletaan kiinteistöön, jonka aiot ostaa, määrittää sen nykyisen markkina-arvon tulojen perusteella.
Ensinnäkin saat samanlaisen tulo-omaisuuden äskettäisen myyntihinnan.
Käytetään esimerkkiä kuuden yksikön asuntohankkeesta, joka myi 300 000 dollaria.
Määritä nyt asuntohankkeen nettotuotot tai omistajien nettovuokratuotot. Vähennä kaikki käyttökustannukset paitsi kiinnitys. Tämä laskelma arvostaa kiinteistöä kuin olisit maksanut sille käteisellä.
Sano vuokratulot, kun kaikki vähennetyt kulut ovat 24 000 dollaria. Jaa tämä nettomääräinen liikevoitto myyntihinnalla saavuttaaksesi yläraja-arvon: 24 000 dollaria kulut jaettuna 300 000 dollarin myyntihinnalla antaa sinulle arvonimen, joka on 0, 8 tai 8 prosenttia.
Kuinka käyttää Cap Rate
Sijoittaja voi käyttää yläraja-arvoa kahdella tavalla. Hän saattaa haluta arvostaa kiinteää omaisuutta, jonka hän aikoo myydä muille äskettäin myytyjen vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinoiden yläraja-arvojen mukaan, tai hän saattaa haluta määrittää, onko omaisuuden käypä hinta kohtuullinen, jos hän aikoo ostaa sen.
Kun myyt
Oletetaan, että omistat pienen asunnon projektin ja haluat myydä sen. Kerää tietoja äskettäin myytyistä ominaisuuksista alueella, joka on samanlainen kuin sinun. Heillä voisi olla enemmän tai vähemmän yksiköitä, mutta yrität löytää ominaisuuksia, jotka ovat mahdollisimman samankaltaisia kuin ne, jotka haluat myydä.
Löydät kolme ominaisuutta, jotka ovat myyneet edellisten kolmen tai neljän kuukauden aikana. Vaikea osa on löytää verkko-operatiiviset tulot. Joskus nämä tiedot julkaistaan listalle myyntipisteinä, mutta usein se ei ole, varsinkin kun nettotuotot eivät ole suotuisia. Voit saada tämän tyyppistä tietoa kaupallisesta kiinteistönvälittäjältä, mutta etenkin, jos luet listattuja kiinteistöjä hänen kanssaan.
Joten saavutat kolme kiinteistökannasta keskimäärin 9,2 prosenttia. Omaisuuden liikevaihto on 31 000 dollaria. Nyt sinun tarvitsee vain jakaa nettotuotot tulon ylärajaan: 31 000 dollaria jaettuna 0,992: lla on 226 957 dollaria. Siellä on omaisuuden arvo.
Voit perustaa hinnan, jonka haluat pyytää kiinteistöstä tässä kuvassa ja laittaa sen markkinoille.
Kun olet harkitsemassa ostoa
Työtä luetelluilla ominaisuuksilla, kun verrataan ostopäätöksen ominaisuuksia. Tämä helpottaa entisestään liikevaihdon nettomääräistä tuloa ja laskee kullekin kapasiteettia. Voit sitten verrata niitä nähdäksesi mikä tekisi parhaan ostoksen.
Mutta tarkista kulut ja vuokrasi joka tapauksessa, koska voi nousta huipulle, jos näet mahdollisuuden vähentää kuluja tai lisätä vuokria.
Saatat huomata, että kulut ovat poikkeuksellisen korkeat kiinteistön tyypin ja koon mukaan, tai saatat huomata, että vuokrista veloitetaan vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinahintojen alapuolella. Jokainen näistä tilanteista lisää kapasiteettia, mikä parantaa potentiaalista omaisuutta, jos ne korjataan.
Sanotaan, että sinulla on silmäsi tiettyyn pieneen asuntohankkeeseen, joka on listattu 495 000 dollaria. Onko se arvoista nykyisille markkinoille vai onko se ylihinnoiteltu? Jälleen saada joitain vertailukelpoisia ominaisuuksia ja keskimääräinen myydyin cap-korko. Käytämme jälleen 9,2 prosentin korkoamme esimerkkinä.
Jos tämän kiinteistön nettotuotot ovat 39 500 dollaria, onko se edullinen hinta? Ei, koska tulojen jakaminen yläraja-arvolla antaa sinulle 429.348 dollaria. Kysyntähinta 495 000 dollaria on hieman yli merkki.
Mitä nettoliiketoiminnan tuottoa tarvitsette saada kyseisen listan hinnan arvoon? Vaihda kaava ja kerro kysyntähinta yläraja-arvolla. Laske 495 000 dollaria 9,2 prosenttia ja saat tarvittavan nettotuloksen 45.540 dollaria.
Mutta muistakaa, voi olla hyviä syitä, miksi omaisuus oikeuttaisi paremman korkoprosentin. Se voi olla rakennusten ja ympäristön ominaisuuksia ja laatua. Kaikki on arvioitava ennen kuin teet päätöksen, mutta cap rate auttaa.