Pääomakustannukset ovat suosittu työkalu, jota kiinteistösijoittajat käyttävät kiinteistöjen arvostuksessa. Niiden avulla pyritään myös määrittämään kaupallisten kiinteistöjen asianmukainen listaus ja myyntihinnat. Kiinteistösijoittajien kanssa työskentelevien asiakkaiden, agenttien ja välittäjien on voitava auttaa heitä määrittämään perustelut tuloja tuottavien kiinteistöjen hintatarjoukselle.
Kiinteistöjen vuokraus- ja vuokra-asuntotuotot perustuvat korkoprosentteihin, jotka auttavat arvioimaan kiinteistöjä.
Tietäen kysyvän hinnan ja vertailukelpoisten kiinteistöjen aktivointikurssin avulla voit auttaa asiakkaasi määrittämään nettotulot, jotka vaaditaan perustellakseen maksetun hinnan. Kaikki sijoittajat eivät pysty nopeuttamaan korkotasoja, ja voit osoittaa arvosi ja asiantuntemuksesi, jos voit auttaa heitä käyttämään korkotasoja kiinteistöhinnoittelussa tai arvostuksessa.
Vaikeus: Helppo
Vaadittu aika: 5 minuuttia
Tässä on kuinka:
- Hanki pääomituksen vertailukelpoisia äskettäin myytyjä kiinteistöjä alueella.
- Kerro sijoituksen arvo kiinteistön arvolla määrittääksesi nettotuotot, jotka ovat välttämättömiä hinnan perustelemiseksi.
Esimerkki: Vertailukelpoisten huoneistokokonaisuuksien yläraja on 12% tai .12, ja ostohintaan vaadittava hinta 300 000 dollaria.
$ 300,000 X .12 = 36 000 dollaria nettotulosta, joka vaadittaisiin perustelemaan tämä hinta.
Mitä tarvitset:
- Laskin
Lisätietoja tästä aiheesta
Ne ovat perusasiat.
Jotta ymmärtäisimme, miksi kaupallisten kiinteistösijoittajien käyttämät yläraja-arvot ovat käytössä, katsotaan investointien suurta kuvaa monen perheen ominaisuuksille .
Skaalaustalous: Usean perheen ominaisuudet, etenkin huoneistot, tarjoavat kustannusvaikuttavuuden etuja skaalan taloudellisuuden takia. Useilla yksiköillä yhdessä paikassa ja usein yhden katon alla kaikkine kustannuksineen säästyy kunnallisilta palveluilta aina korjauksiin.
Se on myös paljon halvempi yksikkö rakentaa asuntoja.
Vajaakuntoisten menetysten vähentynyt vaikutus: Jos omistat yhden perheen vuokra-asunnon, ja se on avoinna kaksi kuukautta, menetät 100 prosenttia vuokratuotoistanne. Jos se on kaksipuolinen, se on 50% ja nelikokoinen 25%. Mutta jos sinulla on 100 asunnon monimutkainen yksikkö, yksi yksikkö, joka on avoinna kaksi kuukautta, menettää vain 1% kuukaudessa vuokramenoista!
Lainaa käyttävät Cap Cap: Kun saat kiinnitys oman kodin, se on kaikki luottotietoja ja tuloja. Kun kyseessä on kaupallinen luotonanto, se on paljon enemmän nettotuloista ja kattaa kiinnitysmaksut. Useimmissa sijoittajien omistajissa on yleensä useita, ja heidän luottotietojaan ei edes harkita useimmissa tapauksissa. Kiinteistön taloudellinen suorituskyky on ensisijainen lainanantajan kriteerit. Jos kiinteistö on kunnossa ja numerot toimivat, laina tapahtuu useimmissa tapauksissa.
Joten miten Cap hinnat voidaan katsella?
Asia on, että kiinteistön yläraja-arvolla on paljon tekijöitä. Erityisesti hallinnan ja toiminnan kustannukset sekä vallitsevat vuokrat määrittävät nettotulot. Joten, jos vuokrat ovat markkina-arvon alapuolella tai kulut ovat korkeammat kuin niiden täytyy olla, cap-korko ei välttämättä vastaa kiinteistön arvoa.
Näin ostajien paljastavat löytöjä. Sanotaan, että asunnon hankkeen omistaja on tullut vihaan paikantamisessa ja haastattelemassa uusia vuokralaisia. Tämä omistaja on mielellään vähentänyt vuokria, jotta he voisivat maksaa vuokralaisia yksiköissä. Joten vuokrasopimukset saattavat olla selvästi alle, mitä muut vuokralaiset olisivat valmiita maksamaan nyt. Kiinteistön ostaminen ja vuokrasopimusten päättyminen, vuokrausten korottaminen ja vuokralaisten korvaaminen muuttaisivat nettotuottoa paljon ja ylärajaakin.
Toisaalta, jos nykyiset omistajat eivät katsele kustannuksiaan, kustannukset voivat olla korkeampia kuin niiden on oltava. Sanotaan, että he maksavat enemmän kuin ovat välttämättömiä hallinto-, henkilöstö- ja korjauskuluille. Ainoastaan tuoda nämä kulut linjaan voisi tehdä valtava ero.
Oppitunti tässä on se, että cap rate on suorituskyvyn mittaus, ei takuu arvo.
Tarkista vuokrat ja kustannukset tilaisuuteen.