Myyntivertailumalli on perusta kiinteistön ammattilaisen CMA: lle, Vertaileva markkina-analyysi . Kyseessä on prosessi, jolla määritetään kiinteistön nykyinen markkina-arvo, joka perustuu alueen vastaavien ominaisuuksien viimeaikaiseen myyntiin.
Laskennan tuloksia käytetään auttamaan kodin myyjän listaamassa asiakkaita päättämään hinnasta, jolla luettelo niiden omaisuudesta.
Kiinteistöalan ammattilaiset käyttävät myös CMA-prosessia auttaakseen ostajia selvittämään, onko kotin hinta oikeudenmukainen ja nykyisen markkinatoiminnan mukainen. Agentti, jos se on perusteellinen, tekee kaksi niistä, joista toinen käyttää äskettäin myytyjä ominaisuuksia ja toinen käyttäen tällä hetkellä lueteltuja ominaisuuksia ja käyttää niiden listahintoja. Tämä johtuu siitä, että markkinat muuttuvat jatkuvasti ja haluavat nähdä tällä hetkellä luetellut vertailukelpoiset ominaisuudet, jotka ovat kilpailu. Nykyisen inventoinnin ja kysynnän perusteella voi olla syytä alentaa tai nostaa myytyjen kiinteistöjen CMA: ssa määritettyä listautumishintaa.
CMA-prosessi
CMA: ssa on jäsennelty prosessi, ja on olemassa tärkeitä perusvaatimuksia :
- Vertailukelpoisten ominaisuuksien tulisi olla mahdollisimman samanlaisia kuin kohteen ominaisuus:
- makuuhuoneiden määrä
- kylpytyn määrä
- neliön kokoinen koko
- erän koko
- Vertailukelpoisten ominaisuuksien tulisi olla mahdollisimman lähellä, samassa naapurustossa tai osa-alueella on paras.
- Niiden myyntipäivä on oltava niin tuore kuin mahdollista. Jos comps (vertailukelpoiset) myyty päivät ovat liian kauas aiemmin, ne ovat jo liian vanhoja, jotta ne olisivat tarkkoja nykyisille markkinoille. Jos lähistöltä ei ole riittävästi comps-ominaisuuksia, siirrytään hieman kauemmas etäisyydelle.
Katsokaa tässä mielessä yleiskatsaus esimerkki yksinkertaisesta CMA: sta.
- Meillä on omaisuuden omaisuus, 3 BR, 2 BA kotiin 1900 neliöjalkaa kooltaan kahdella auton kiinnitetyllä autotallilla.
- Kotona on tavallinen osa-alue, joka on hyvin samankokoinen kuin kaikki muutkin.
- Samassa osa-alueella löydettiin kolme vertailukelpoista asuntoa.
- Kaksi asuntoa oli hyvin lähellä, samoilla makuuhuoneilla, kylpyammeilla ja autotallilla.
- Yksi koti oli ylimääräinen makuuhuone ja puoli kylpyamme. Kyseisen kodin myytävä hinta väheni uuden makuuhuoneen ja puoli-kylpyammeisen uuden rakennusarvon avulla, jotta se olisi samanlainen kuin omaisuusomme.
- Kohteiden neliömaalaus oli lähellä mutta ei tarkkaa. Joten, kolmen hinnaston hinta jaettiin kunkin neliön jalka-koon mukaan saadakseen myydyn hinnan per m². Ne laskettiin keskimäärin yhteen numeroon.
- Kyseinen luku kerrottiin 1,900 m²: n metrillä aihepiiristä omaisuudesta sen likimääräisen arvon määrittämiseksi nykyisillä markkinoilla.
Nyt, myyjä ja kiinteistöalan ammattilainen, tämä on yleensä niin pitkälle kuin ne menevät. Ehdotan kuitenkin toista markkina-analyysia nähdäksesi nykyisen kilpailun, kuten olisin tekemässä ostajalle. Toinen CMA on tehty melko samalla tavalla. Nyt löydämme kuitenkin kolme myyntikonttoria, jotka käyttävät myyntihintojaan.
Esimerkkimarkkinat ovat olleet melko kiireisiä, ja viime viikkoina on tapahtunut enemmän myyntiä kuin uusia yritystietoja. Nykyinen asuntojen myyntitarjonta on alempi, ja kolmen kilpailijamme listautumishinnat osoittavat, että säännöllisen CMA: n listautumishintaa voidaan parantaa. Jäämme kilpailukykyisten asuntojen alhaiselle tasolle myyntiedulle ja menemme markkinoille.
Joten, mikä on erilainen näissä prosesseissa ja arvioinnissa? Arvioija käyttää myös comps, ehkä samat comps. Arvioija kuitenkin työskentelee yleensä lainanantajalle, joten heidän työnsä on erilainen. Kiinteistöalan ammattilainen haluaa saada mahdollisimman korkeimman hinnan myyjälleen. Arvioija haluaa arvon, joka kattaa lainanantajan sijoituksen, mutta ei ole täyttynyt.