Myymällä kiinteistörekisterejä kiinteistöalan ammattilainen valitsee äskettäin myytyjä kiinteistöjä, jotka ovat samanlaisia kuin kohteen omaisuus ja samalla maantieteellisellä alueella. Vertaamalla näitä ominaisuuksia ja säätämällä ominaisuuserojen arvosta tehdään arvo arvolle kohteena olevasta ominaisuudesta.
Kuitenkin perusteellinen kiinteistöalan ammattilainen tekee toisen toisen CMA: n myyjälle tai ostajalle.
Toinen perusteellinen CMA sisältää vertailut alueen tällä hetkellä lueteltuihin samanlaisiin ominaisuuksiin. Samaa prosessia käytetään, mutta tällä hetkellä lueteltuja ominaisuuksia. Tämä mahdollistaisi arvioinnin nykyisestä kilpailusta ja voi johtaa siihen, että myydyistä ominaisuuksista johtuva estimaatti nousee tai laskee.
Tunnetaan myös nimellä: CMA, vertailukelpoinen analyysi
Vertailukelpoisten valintojen laatu
Keskeistä CMA: n tarkkuudelle markkina-arvon määrittämisessä on parhaiden vertailukelpoisten ominaisuuksien valinta. Kolme edustajaa, jotka valitsevat jopa yhden saman verran verrattavissa olevista kolmesta tai neljästä käytetystä, voivat saada aikaan hyvin erilaisia arviointeja. Tämä tapahtuu paljon, kun myyjä ostaa osakeyhtiötä. He saavat arvovaatimuksen useilta agentilta, ja he ovat yllättyneitä eroista. Valitettavasti usein se, joka antaa heille eniten numeroita, on se, joka saa listan, ja yleensä se ei ole hyvä numero.
Komponenttien valitsemisessa on useita asioita:
- Myytyjen kiinteistöjen myynti: Aiemmin kaksi tai kolme kuukautta aikaisemmin myyvät tuotteet eivät ole hyviä, varsinkin nopeasti liikkuvilla markkinoilla. Mitä hitaammin myynti on, sitä vähemmän on todennäköistä, että markkinat ovat siirtyneet tarpeeksi, jotta kiinteistöjen myyntihinnat eivät olleet merkityksellisiä CMA: n ajankohtana.
- Kun kiinteistö sijaitsee: Paras tilanne on, että koti on samassa osastossa. Tämä ei ole mahdollista useissa tapauksissa, joten seuraava näkökohta on etsiä comps samassa naapurustossa tai yleisellä alueella. Kun et voi saada sopivaa compsia tällä tavalla, hyvin samankaltaiset kodeissa samanlaisissa osuuksissa muualla kaupungissa voi olla ainoa käytettävissä oleva resurssi.
- Ominaisuudet kotiin: Kun on kyse huoneiden, kylpyammeiden, kodin neliön kuvamateriaalista, erän koosta ja muista kodin ominaisuuksista, vertailukelpoisten asuntojen tulisi olla mahdollisimman samanlaisia. Se on harvinaista, lukuun ottamatta suuria evästeiden jakeluosia, että saat kaikki nämä asiat vertailemaan tarkasti.
Sopeutusten laatu
Tämä viimeinen kohta yllättää meidät keskustelemaan siitä, miten kompensoimme laskemme rakenteiden erojen vuoksi. Teemme oikaisuja, samoin kuin arvioijien, sopeuttamaan vertailukelpoisten asuntojen myyntihintoja, jotta ne sopisivat paremmin aihepiiriin.
Toisin sanoen, jos meillä on 3 makuuhuoneen, 2 kylpy koti kaksi autossa autotalli ja 2100 neliöjalka oleskelutila, yritämme löytää kolme tai neljä comps kaikki nämä ominaisuudet sama. Kuitenkin me harvoin, joten meidän on tehtävä oikaisuja myydyille hinnoille.
- Sanotaan, että yksi comp on vain kaksi makuuhuonetta. Meidän on oletettava, että se olisi myynyt enemmän rahaa kolmella, joten lisäämme rahaa takaisin todelliseen myyntiin, jotta voisimme muuttaa sitä kolmeen makuuhuoneeseen. Sama koskee kylpyjä ja autotallitiloja.
- Jos se on toisinpäin, sanokaamme kolme kylpyhuonetta, kun kohteemme kotiin oli vain kaksi, sitten vähennämme kylpyhuoneen arvon myyntihinnasta oikaisuissamme.
- Meidän ei tarvitse tehdä mitään neliömaisella materiaalilla, ennen kuin laskemme lopullisen.
Kun olemme sopeuttaneet vertailukelpoisten asuntojen myyntihinnat, jaamme kunkin myydyn hinnan neliöjalkaisillaan saadaksemme myydyn hinnan neliömetriltä. Keskimäärin meillä on kolme tai useampia kompeja, jotta saisimme keskimääräisen arvon per neliöjalka. Sitten yksinkertaisesti kerrotaan, että aihealueemme kotimarkkinamateriaalilla saadaan arvioitu markkina-arvo.
Siellä on suuri kuva tehdä CMA, mutta sinun kannattaa kaivaa sisään ja oppia lisää ja harjoitella ennen kuin he tekevät niitä asiakkaille.