Jos olet uusi kiinteistöliiketoiminnassa tai uusi alue, hanki apua. CMA ei ole vain vertaileva matematiikka. Yksityiskohtaisen tietämyksen kiinteistöjen myynnin dynamiikasta tietyllä alueella tarvitaan tuomion esittämisen perusteella. "Kiinteistöt ovat paikallisia" on tunnettu lainaus, koska se on totta, ja sinun täytyy oppia kaikesta paikallisista markkinoista.
Toisin sanoen sinun on tiedettävä jotain markkinoista ja miksi koteja yhdellä alueella myyvät eri tavoin ja korkeampia tai alhaisempia hintoja kuin muualla vastaavissa kodeissa.
Vain vertailla numeroita tietämättä alueita ja ominaisuuksia voi olla katastrofi. Yksittäinen tärkein toiminto CMA: ssä on vertailukelpoisten ominaisuuksien valinta.
Varovasti kerätyt vertailukelpoiset ominaisuudet
Kun valitset ominaisuuksia, jotka pidät vertailukelpoisina kohteesi ominaisuuden kanssa, tärkeitä huomioita ovat:
- Tilastollisesti myynti epäilemättä ylittää tai selvästi alle ryhmän suurimman osan. Todennäköisesti on syytä epäyhtenäisyys. Jos sinulla on tarpeeksi viimeaikaisia tuotteita, heitä pois liian korkea ja liian alhainen hinta.
- Varmista, että voit perustella käyttämättömiä osia. Jos päätät, että vastaava ei ole tarkoituksenmukainen, sinulla on hyvä syy. Jos asiakasta myöhemmin kysytään, miksi et käyttänyt tietyntyyppistä kotia, haluatte pystyä vastaamaan totuudenmukaisesti ja perustelemaan toimesi.
- Vedä vertailukelpoisia ominaisuuksia kohteesta kohteen alueelta tai niin lähellä kuin mahdollista. Jos samassa lähiympäristössä ei ole tarpeeksi tarpeeksi tietokonetta, voi olla tarpeen käyttää joitakin samanlaisia alueita kaupungin toisessa osassa.
- Käytä myytyjä vastaavia, jotka eivät ole liian vanhoja. Pysy mahdollisimman ajankohtana. Nopeissa markkinoilla tämä on helppoa, mutta ei niin paljon, kun myynti on hidasta. Jos sinun on palattava yli kaksi tai kolme kuukautta, sinun on todennäköisesti tehtävä joitain subjektiivisia muutoksia pitkäksi ajaksi. Se ei ole helppoa, sillä ei todellakaan ole mitään sääntöä siitä, miten se voidaan tehdä tarkasti.
- Kun määrä sallii, käytä vain vastaavia rakennustyyppejä. Esimerkkinä voisi olla omaisuuden omaisuus, joka on yksi tarina, ja monet kommenteista ovat kaksi tarinaa. Väestön ikääntymisen myötä monet eläkeläiset etsivät yhtä tarinaa kotiin, joten se voi olla enemmän kysyntää
Kiinteistöerojen arvon säätö
Vertailemalla samanlaisia ominaisuuksia on aina eroja. Varmista, että voit muuttaa omaa ominaisuutta koskevan arvion sen eroista vertailukelpoisilta ominaisuuksilta:
- Lisää tai vähennä arvo erän erää tai pinta-alaa kohti.
- Tee samoin ominaisuuserot, kuten makuuhuoneet, kylpyammeet, autotalli jne.
- Katso rahoituseroja, jotka olisivat voineet vaikuttaa myyntihintoihin. Myyjän rahoitus voi joskus johtaa korkeampaan hintaan, joka maksetaan kiinteästä omaisuudesta, joka ei liity sen todellista arvoa. Muista, että näiden on oltava "arm's length" -toimia. Ei pitäisi olla erityistilanteita, perheiden myyntiä, hätäliiketoimintaa jne.
Kilpailutilanteen nykyinen analyysi
Täydellinen ja yksityiskohtainen raportti listallepanosta / asiakkaallesi ei voi olla täydellinen ilman samanlaista markkina-analyysia luettelossa olevista ominaisuuksista ja kilpailla heidän kotinsa kanssa tuolloin. Listan hintasuositus voidaan muuttaa ylös tai alas riippuen siitä, kuinka monta asuntoa on listattu alueittain ja niiden listahinnat.
Tietäen, että jotkut korkeimmista myydyistä mainoksista ovat peräisin hyvin alhaisista varastoista, voi muuttaa listan hintatasoa alaspäin hieman, jos nykyisillä markkinoilla on huomattavasti suurempi inventaario. Muuten, jos asuntoja on vähemmän, saatat pystyä säätämään kyselevää hintaa ylöspäin.
Tulokset, jotka näkyvät helposti ymmärrettävissä olevassa muodossa
Tämä ei ole mainos "kauniille". On olemassa ohjelmistoratkaisuja miltei mille tahansa MLS-järjestelmälle, joka tuottaa erittäin kiillotettuja raportteja vertailevalle markkina-analyysille. Arvo on tietoja ja sen tulkintaa. Älkää antako esityksen "glitz" suurempaa merkitystä kuin tietojen valinta ja tulkinta.