Hyväksytäänkö 8 §: n vuokralaiselle?
Milloin PHA: n on määriteltävä vuokraoikeuden kohtuullisuus?
On olemassa tiettyjä aikoja, jolloin julkisen asuntoviraston on määritettävä, onko yksikkö vuokrattu kohtuullisella tavalla. Näihin tapauksiin kuuluvat:
- Kun vuokranantaja yrittää saada yksikön hyväksyä olevan 8 §: n vuokralaisen käytössä.
- Kun 8 §: n vuokralaisen vuokranantaja hakee vuokran korotusta julkisen asuntoverkostoviranomaisen tehtäväksi.
- Kun asuntosopimus on uusittavaksi, PHA: n on verrattava Fair Market Vuokraa vuosi sitten Fair Market Vuokraan, joka on voimassa 60 päivää ennen sopimuksen päättymistä. Jos Fair Market Vuokrat vähenevät vähintään viisi prosenttia edellisvuoden Fair Market Vuokraan verrattuna, yksikköä on tarkasteltava uudelleen sen selvittämiseksi, onko vuokranantajalle maksettava määrä kohtuullinen.
- Kun HUD kehottaa PHA: ta tekemään niin. - Tämä tapahtuu usein silloin, kun HUD haluaa tarkistaa tapaa, jolla PHA jakaa varoja ja suorittaa toimia.
- Kun julkisten asuntojen viranomainen katsoo, että se on tarpeen.
Kuinka PHA määrittää vuokrauksen kohtuullisuuden?
Sen määrittämiseksi, onko yksikkö vuokrattavissa kohtuullisella tavalla, julkinen asuntoviranomainen vertaa tätä yksikköä samanlaisiin yksiköihin alueella. Tämä tehdään sen selvittämiseksi, onko vuokranantajan vuokraus kohtuullinen verrattuna vastaavaan yksikköön.
Vertailukelpoisen yksikön PHA etsii yksikköä, joka on samanlainen:
- Sijainti - Yksikön on kuuluttava PHA: n toimivaltaan. Jos laite on lähialueella, PHA: n on tehtävä sopivat säätömahdollisuudet.
- Vertailukelpoinen - Vaikka yksiköissä on sama määrä makuuhuonetta, yksi makuuhuone, joka on 600 neliöjalkaa, ei ole verrattavissa yhden makuuhuoneen pinta-alaan, joka on 1200 neliöjalkaa. Yksiköiden on siksi oltava samankaltaisia makuuhuoneiden ja neliön kuvamateriaalien lukumääränä.
- Samaa tyyppiä - Jotta vertailukelpoinen, yksiköiden on sijaittava samantyyppisissä ominaisuuksissa , kuten yhdessä perhehuoneessa, monikulttuurisessa kodissa, kerrostalossa tai korkeudessa.
- Rakentamisen päivämäärä - PHA ei verrata äskettäin rakennettua taloa kotiin, joka rakennettiin vuonna 1900.
- Kiinteistön kunto - Kiinteä omaisuus ei ole verrattavissa hyvin hoidettuun omaisuuteen.
- Korjausten laatu - PHA ei verrata päivitettyä yksikköä sellaiseen, jota ei ole remontoitu. Esimerkiksi yksikkö, jossa on upouusi keittiökoneet ja parketit, ei verrataan yksikköön, jossa on 50 vuotta vanha matto ja vain toimiva liesi.
- Kiinteistön mukavuudet ja palvelut - Julkinen asuntohallitus vertailee yksiköitä, joilla on samantapaisia palveluja ja palveluita, kuten pesukone ja kuivausrumpu, keskusilmastointi, nimetty pysäköintipaikka, ulkotila, hissi tai ovenvartija.
- Mukana tulevien apuohjelmien määrä - PHA: n on otettava huomioon mahdolliset apuohjelmat, jotka sisältyvät vuokrauksen hintaan. Niiden on tehtävä tarvittavat muutokset yksiköiden tarkkaan vertailuun.
Vertailukelpoiset yksiköt
Kun julkinen asuntoviranomainen määrittelee vuokran järkevyyden, ne vertaavat yksikköä samanlaisiin yksiköihin alueella. Vertailukelpoisia vedetään kahdelle ominaisuudelle:
- Kiinteistöt alueella, jotka ovat samankaltaisia - PHA vertaa yksikköä, joka yrittää hyväksyä osastolle 8 alueelle, joka ei kuulu julkisiin asuntosuunnitteluohjelmiin.
- Samanlaiset yksiköt toimitiloissa - Jos yksikkö, joka haluaa hyväksyä 8 §: n mukaisesti, sijaitsee kiinteistössä, jolla on yksi tai useampi samankaltainen yksikkö, joka ei kuulu julkisen asuntotuen ohjelmaan, PHA vertaa yksiköitä. Vuokranantajan on todistettava, että 8 §: n mukainen asumismuotoinen voucher -määrä ei ylitä vuokranantajan keräämää vuokran määrää muille vastaaville yksiköille tiloissa.
Mitä jos yksikkösi ei pidetä vuokrauksena kohtuullisena?
Jos julkinen asuntoviranomainen toteaa vertailukelpoisen haun suorittamisen jälkeen, että yksikkösi ei ole vuokrattavissa järkevästi, yksikkösi ei voi asettua 8 §: n vuokralaiselle. Et voi kerätä asunnonvalintaseteliä, vaikka vuokralainen olisi halukas maksamaan enemmän omasta taskustaan elää yksikössäsi. 8 §: n mukaan vuokralaisella on oikeus etsiä kohtuullinen vuokra-asunto.