Arvo on nettomääräinen liiketulos jaettuna yläraja-arvolla
Jos olet kiinteistösijoittaja ja harkitset kiinteistön hankkimista, yksi ensimmäisistä asioista, jotka haluat tehdä, on määritellä paitsi kiinteistön markkina-arvo, mutta myös sen liiketulot ja kustannukset.
Se kertoo, vastaako se kassavirran ja kannattavuuden tavoitteita. Ja jos aloitat, ymmärrys korkoprosentti on tärkeä tulevaisuuden liiketoiminnan kasvulle.
Ominaisuusarvon määrittäminen
Ensin sinun on määritettävä kohdeyrityksen nettomääräinen liikevoitto (NOI), jota asiakas tai asiakkaasi harkitsee. Vuokra-asunnon NOI on sen vuokrat vähennettynä kuluillaan. Jos se on asunto monimutkainen, määritä nettovuokratuotot sen jälkeen, kun se maksaa yllä.
Tämä voi olla hieman haaste, koska ihanteellisesti tarvitset tuloihin ja kuluihin liittyviä lausuntoja vain nykyisestä omistajasta. Voit myös arvioida NOI: ta kertomalla myyntihinnasta aktivoinnilla.
Esimerkki
Kuuden yksikön asuntohankkeesta saattoi tuottaa 30 000 dollarin nettotuottoa vuokrista. Määritä aktivointikurssi viimeaikaisesta, vertailukelpoisesta, myytystä omaisuudesta. Nyt jaa, että nettotuototulot aktivointikorolla saadaksesi nykyisen kiinteistöarvon tuloksen.
Oletetaan, että vertailukelpoinen omaisuussi myyty 250 000 dollaria. Olet määrittänyt, että kiinteistön NOI vähennettynä sovellettavista kuluista on 50 000 dollaria. Jaa tämä 250 000 dollarin myyntihintaan. Sinulla on 2. tai 20 prosentin suuruinen aktivointikurssi.
Jos olet ottanut käyttöön 20 prosentin suuruisen aktivoinnin. 30 000 dollaria jaettuna 20 prosentilla on 150 000 dollaria, mikä olisi omaisuuden nykyinen arvo.
Muut työkalut
Muista, että tämä ei ole ainoa tulojen ominaisuusarvojen laskentamenetelmä. Se on vain yksi työkalu laatikossa. Sijoittajien ja kiinteistöalan ammattilaisten erilaisissa arvostus- ja taloudellisissa laskelmissaan on jokin arvo.
Kiinteistöjen arvon määrittämiseen tähtääviä monimutkaisia laskelmia sisältäviä kirjoja ja kiinteistösijoitusten ja vuokra-asunnon omistussuhteiden ja toimintojen suorituskykyä. Useimmat sijoittajat käyttävät vain noin puoli tusinata näistä laskelmista säännöllisesti asunto-omaisuuden investointeihin. Jotkut soveltavat tukkumyyntiä, jotkut korjata-ja-flip hankkeita, ja vielä muita vuokra-investointeja. Jotkut ovat hyödyllisimpiä vuokra-investoijalle määritettäessä salkkujensa pitkän aikavälin suorituskykyä.
Kaupallinen kiinteistösijoitus
Kokonaan uusi matematiikan taso liittyy kaupallisten kiinteistöjen investointeihin. Lainanantajat käyttävät hyvin erikoistuneita laskelmia sen määrittämiseksi, rahoitetaanko hankinta tai hanke. On hyvä tietää niistä, koska monet hyvin onnistuneet asuntosijoittajat kehittyvät usean perheen ja kaupallisten kiinteistöjen investoimiseksi.
Valitsemalla käytettävät arvostus- ja tuloslaskelmat riippuvat tavoitteista ja omaisuuden tyypistä.
Jos olet sijoittaja, joka ostaa yhden perheen vuokrausominaisuuksia, käytät joitain laskelmia, mutta luultavasti ole kiinnostuneita korkoprosentista ja muista moniperheperusteisista laskutoimituksista.
Kiinteistösijoituksen vuokraus
Menestyksekkään vuokra-asuntoinvestointistrategian alku on tarkka arvio mahdollisen kiinteistön vuokratuottoista. Kun omistat vuokra-asuntojen, nettovuokratuotot kertovat sinulle, kuinka hyvin investointi tekee paitsi markkinatekijöitä ja vuokraa myös kustannuksillasi, mukaan lukien hallinta ja ylläpito.
Bottom Line
Niillä, jotka investoivat kiinteistöihin tuloja tuottavien kiinteistöjen kautta, pitäisi olla menetelmä määrittää minkä tahansa ostajan harkitseman omaisuuden arvo. Cap-hintoja käytetään laajalti kaupallisissa ja monien perheiden arvotus- ja kannattavuustutkimuksissa.
Niiden avulla voidaan määrittää omaisuuden hyvä myyntihinta - tai toiselta puolelta, arvoltaan listattu omaisuus vs. tarjoushinta.
Sijoitusasiakkaita palvelevana kiinteistöasiantuntijana sinun tulisi olla hyvin perehtynyt kaikkiin tulo-ominaisuuksien arvostusmenetelmiin. Jos teet kaiken oman vuokra-asunnon ylläpidosta ja hallinnoinnista, sinulla ei ehkä ole mitään kustannuksia, paitsi materiaalit, jos et arvosta työtäsi. On kuitenkin paljon todennäköisempää, että sinulla on useita kustannuksia ja nettotuloslaskennasi on numero, jonka saat näiden kulujen vähennysten jälkeen.