Kuten kaikissa kiinteistösiirroissa, meidän on tiedettävä, aikooko "sulkea" tai "päästä" sulkemispäivään sekä käyttääkö 360 päivän "pankkiirin vuotta" vai kalenterivuoden 365 päivää.
Vaiheet ovat:
- Määritä päivien määrä sulkeutumisesta vakuutuksen voimassaolon päättymispäivään.
- Laske vakuutuksen päivittäinen hinta.
- Kerro kerralla päivien lukumäärä päivässä.
Tehdään näyte vakuutusrajoituksesta. Kiinteistösijoittaja olettaa vuokrasopimuksen vakuutuksen. Vuositasoinen palkkio on 1350 dollaria. Vakuutusmaksu maksettiin kokonaan 12.2. Ja sulkeminen samana vuonna 15.10. Käytämme kalenteria 365 päivää vuodessa ja läpikäynnin kautta. Tämä tarkoittaa, että myyjä maksaa sulkemispäivänä.
- # päivää 16.10.-11.2. ensi vuonna: 16.10. + 30.11. + 31.12. + 31.1. + 11.2. = 119 päivää
- 1350 dollaria jaettuna 365 päivää = päivittäinen 3,70 dollarin hinta
- $ 3.70 hinta / päivä X 119 päivää = korotettu summa $ 440.30.
Tämä summa hyvitetään myyjälle ja VASTAA ostajalle.
Projekti ja päätösasiakirja
Miksi kiinteistökauppatapahtumissa on viimeisintä lausuntoa, joka on pro-luokiteltu?
- Raha escrow-tilassa - joskus on tarpeen päättää, jos jotkut rahasuoritukset pidätettynä kulut olisi palautettava myyjälle tai pysyvät vakuudeksi ostajalle.
- Vakuutus - Vakuutusmaksut maksetaan eteenpäin, joten myyjä on maksanut koko vakuutussopimuksen vuodeksi. Sulkemisen yhteydessä jotkut näistä palkkioista palautetaan myyjälle loppuvuoden ajan, jolloin he eivät omista omaisuutta.
- Kiinteistövero - Kuten vakuutus, se toimii toisin. Sanotaan, että olet sulkemassa kesäkuussa ja tämän vuoden verolaskut tulevat marraskuussa maksamaan 1. tammikuuta mennessä. Ostaja on verottajan omistaja, mutta he eivät olleet koko verovuoden ajan. Joten myyjä on velkaa sulkemisen ja erääntymispäivän välisestä erästä. Yleensä tämä summa on hyvitetty ostajan puolella ilmoituksen sulkemisen ja ostajan maksaa veroja, kun erääntyy.
- Vuokrat - Vuokrausominaisuuksilla on kuukausittain kuukauden alussa maksettuja vuokria useimmissa tapauksissa. Joten, jos kauppa suljetaan kuukauden 15. päivänä, myyjä on maksettu koko kuukauden, mutta vain puolet siitä. Ostajalle hyvitetään vuokrausten määrä kuun viimeisten 15 tai 16 päivän aikana.
- Kaupalliset leasingmaksut - Useita eri vuokrasopimuksia on erilaisia. Se on monimutkaista, mutta sulkemisen edellyttäminen edellyttää, että myyjälle jää omistajansa, ja loput kuuluu uudelle omistajalle.
- Maatilojen ja ranch vuokrasopimukset - Usein maatilat ja karjatilat voivat vuokrata maata naapurista tai hallituksesta laiduntamiseen. Jos näin on, kaikki ennakkomaksut, jotka koskevat sulkemisaikaa, täytyy mennä myyjälle, koska he eivät ole enää omistajia. Ostaja vastaa tästä.
On tärkeää tietää, että nämä ovat hyväksyttyjä käytäntöjä, mutta osa niistä voidaan neuvotella osana ostosopimusta. He eivät ole silitysraudat. Erityisesti kaupallinen omaisuus, terävä kiinteistöalan ammattilainen voi olla arvokas asiakkailleen osoittamalla alueita, jotka voidaan neuvotella, jos he ovat osuneet hintatasoon.