Jos aiot investoida kiinteistöjen vuokraukseen , on tehtävä paljon tutkimusta. Sinun tulisi myös olla varma siitä, että olet sopiva vuokraajalle ja että sinulla on aikaa hallita ominaisuuksia. Tästä huolimatta kaikki, mitä nyt haluamme tehdä, on tarkastella tapaa, jolla kiinteistö tuottaa vuokraustoiminnan kassavirran .
Esimerkkinä me käytämme fourplex-mallia, jossa kaikki neljä yksikköä on tarkoitettu kokopäiväiseen vuokraukseen. Tämä on yksinkertainen kassavirran laskenta, joka havainnollistaa kiinteistöjen mahdollisuuksia investoinneina. Tämä on kriittistä, kuten useimpien investointien kohdalla, älykäs ja hyvin tutkittu ostopäällikkö. Oletamme esimerkillämme, että tämä ostaja teki tutkimustyötään ja teki hyvän ostoksen Fourplex-tuotteistamme. Tässä ovat osto- ja vuokraustiedot:
- Fourplexin ostohinta on 325.000 dollaria.
- Ostaja laskee 20 prosenttia tai 65 000 dollaria, rahoittamalla 260 000 dollaria.
- 30 vuoden laina on 6,5 prosenttia, kun periaate / korko on 1 643 dollaria kuukaudessa.
- Verot ja ostovakuutukset ovat 3600 dollaria vuodessa, kun maksetaan 1,943 dollaria kuukaudessa.
Ostaja teki tutkimustyötään ja näki näille yksiköille tasaisen vuokrausvaatimuksen, jotka kaikki pysyvät suurimman osan ajasta. Kuitenkin, jotta ne olisivat varovaisia laskelmissaan, 6 prosentin avointa ja maksukyvyttömyysriskiä lasketaan ennakoimaan todellista kassavirtaa .
Yksiköt ovat kaikki samanlaisia ja vuokrataan 900 dollaria kuukaudessa. Katsotaan, miten laskemme jakautuvat:
- Bruttovuokratuotot ovat 900 dollaria X 4 x 12 kuukautta eli 43 200 dollaria vuodessa.
- Maksut ovat 1,943 dollaria x 12 = 23 316 dollaria vuodessa.
- Aikaisemman omistajan korjauskustannukset ovat keskimäärin 1700 dollaria vuodessa.
- Vapautumis- ja luottotappioiden arvioidaan olevan 6 prosenttia vuokrista tai 2592 dollaria vuodessa.
- Omistaja kuluttaa vuosittain noin 400 dollaria sekalaisiin ja mainoskuluihin ja hallinnoi omaisuutta omasta.
Nämä ovat perustoiminnot, jotka menevät kassavirta-laskelmiimme . Otetaan laskemme voitot:
- Vuokratulot - Vacancy Loss - Maksut - Kulut = Cash Flow
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 kuukaudessa positiivisessa kassavirrassa.
Kun analysoit paluuta " käteisenä rahana ", jaat 65 000 dollarin käteissuorituksesi alaspäin vuosittaiseen käteisrahan hintaan eli 15 192 dollariin. Tämä on 23 prosentin tuotto rahastasi! Ulkopuolisia sijoituksia on vähän, jotka tuottavat tällaista tuottoa.
Kassavirta on monien panosten tehtävä ja jokin tai useampi niistä voi muuttaa ja vahingoittaa tai parantaa kassavirtaa. Jotkut vaikuttavat markkinoihin ja talouteen. Jos merkittävä paikallinen työnantaja sulkeutuu tai liikkuu, vuokra-asuntojen kysyntä voi pahentaa yön yli. Tätä ei voi hallita, mutta toivottavasti vältä tekemällä huolellisuutta paikallisten työnantajien terveydestä ja suunnitelmista. Jos ne ovat terveellisiä ja kannattavia pitkällä vuokrasopimuksella, joka on äskettäin uusittu, olet todennäköisesti hyvässä kunnossa.
Muita tekijöitä, jotka ovat sinun käsissänne, ovat kiinteistöverot ja omaisuusvakuutukset.
Verot ja palkkiot voivat nousta, nostaa käyttökustannuksia ja laskea liikevoittoa ja kassavirtaa. Näitä kielteisiä tekijöitä voidaan kompensoida muiden tekijöiden suhteen, joilla sinulla on jonkin verran valvontaa. Löydät tapoja vähentää markkinoinnin, hallinnan ja ylläpitokustannuksia. Tietenkin, jos vuokrausmarkkinat ovat vahvat, voit nostaa vuokria. Se on herkkä tasapaino, sillä näin voidaan lisätä avoimia työpaikkoja. Vapautuneiden yksiköiden tulojen menetykset voivat helposti poistaa mahdolliset voitot lisääntyneistä vuokrista.
Tutustu muuhun tämän vuokra-kiinteistösijoitussarjan näkemään muilla tavoilla, joilla tämä esimerkkiomistus tarjoaa verotusta ja muita kannustimia ja tuottoja.