Mitä voidaan kehittää maalla?
Mahdollisuudet maata käytettäviksi ovat loputtomia.
Vaikka kaavoitusvaatimukset rajoittavat sitä, mitä voidaan rakentaa tietylle maapalstalle, yleensä jotain voidaan kehittää raakapalalla. Esimerkiksi:
- Yhden perheen koti
- Monen perheen koti
- Toimistotila
- Vähittäiskaupan tilaa
- Sekalainen vähittäiskauppa ja asuinalue
- Hotelli
- lomakeskus
- Strip Mall
- Sairaala
- ostoskeskus
- Maatila
- Parkkipaikka
Mikä on tavoite hankinnassa maata?
Ennen kuin ostat maapallon, sinun on päätettävä, mitä tavoitteesi on investoinnille. On useita erilaisia strategioita harkita ja se ei ole yhden koko sopii kaiken lähestymistavan. Kaksi erilaista sijoittajaa voi käyttää kahta hyvin erilaista lähestymistapaa samalle maalle. Samalla sijoittajalla voi olla kaksi erilaista lähestymistapaa kahteen eri maatilaan.
Seuraavassa on seitsemän strategiaa, jotka on otettava huomioon ostaessaan maata:
1. Osta ja myy:
Tässä lähestymistavassa olet periaatteessa kääntänyt maata. Uskot, että olet ostanut maan markkina-arvon alapuolella ja toivovat löytäneeltä toiselta ostajalta, joka on halukas maksamaan markkina-arvoa tai enemmän.
Toivoo nopeaa myyntiä vähän tai ei lainkaan ylimääräistä työtä maata omalla puolellasi.
2. Osta ja pidä:
Tässä lähestymistavassa ostat maa-alueet ja pitäkää se ajan mittaan. Uskotte, että maa arvostaa arvoa. Sinun on vielä maksettava veroja maalle sekä mahdolliset lisäkustannukset maan säilyttämiseksi tänä aikana.
Tämä on yhteinen lähestymistapa alueilla, jotka ovat uudelleen gentrified. Sijoittaja ostaa maata toivomalla, että he voivat myydä sen kehittäjälle tulevaisuudessa, kun alue tulee suosittu.
3. Osta, kehitä ja pidä:
Tässä lähestymistavassa ostat raakaa maata, jonka tarkoituksena on kehittää maa itse. Esimerkiksi voit rakentaa monimutkaisia kaupunkitaloja, jotka vuokraat asuntovuokraajille. Voit myös päättää rakentaa kaistaleen, josta voit vuokrata vähittäiskaupan vuokralaisille. Toinen vaihtoehto voisi olla kehittää vuode ja aamiainen, jonka voit ajaa ja hallita.
4. Osta, viljellä ja pidä:
Tässä lähestymistavassa olet kiinnostunut käyttämään varsinaista maata enemmän kuin maan kiinteistöjen rakentamista. Voit esimerkiksi viljellä maata, käyttää sitä kotieläimissä, perustaa joulukuusi tai perustaa viinitarhan. Hallitset aktiivisesti maata ja toivon voittoa siitä, mitä maa voi tuottaa.
5. Osta, siirry oikeuteen ja myy:
Tässä skenaariossa ostat maata ja käydään läpi sen, että omaisuus on kaavoitettu tiettyyn käyttöön. Esimerkiksi voi olla tontti, joka on kaavoitettu kaupalliseen käyttöön, mutta nyt kun alue on kehittynyt, se olisi erinomainen paikka uudelle korkeajänteiselle rakennukselle.
Jos pystyt saamaan maat uudelleen alueittain asuinkäyttöön, se tekisi maata arvokkaammaksi mahdollisille kehittäjille ja toivottavammaksi, koska se on yksi ylimääräinen askel, jota heidän ei tarvitse tehdä itse.
6. Osta, kehitä ja myy:
Tällöin ostat maata halutessasi kehittää maata itse ja myydä sen loppukäyttäjälle. Voit esimerkiksi ostaa maata, rakentaa uuden talonrakennuksen ja myydä sen ostajalle, joka haluaa asua siinä. Toisena esimerkkinä olet laatinut viinitarhan ja myydä sen ostajalle, joka hallitsee ja ajaa viinitarhaa.
7. Osta, kehitä ja vuokraa:
Lopuksi voit kehittää maata ja vuokrata maa jonnekin. Voit esimerkiksi ostaa maata ja päättää asettaa parkkipaikan siihen, koska siellä ei ole runsaasti pysäköintitilaa alueella. Moniin perheyritysten omistaja kysyy, voivatko ne vuokrata erän sinusta, koska heillä ei ole tarpeeksi pysäköintitilaa heidän vuokralaisilleen.
Riskit, jotka on otettava huomioon ostaessaan maata
Kehittymätön maaosa näyttää varmasti loputtomilta mahdollisuuksiltaan. Kuitenkin pian huomaat, että on olemassa monia rajoituksia ja haasteita, joita kohtaat, kun yrität kehittää tai myydä tätä maata. Hallitus voi rajoittaa sellaisen kiinteän omaisuuden tyypin, jota voidaan rakentaa tai jolla maata voidaan käyttää. Saatat kohdata ympäristöongelmia, kuten tulvia tai epäpuhtauksia.
Tässä on viisi riskiä ostaa maata tietääkseni:
1. Alueellinen luokitus
Yksi suurimmista ongelmista, joita voit kohdata ostaessasi maata, on kaavoitusongelmia, miten maata voidaan käyttää. Jokaisella kaupungilla on maankäyttösuunnitelma. Tämä jakaa kaupungin periaatteessa eri alueisiin, kuten kaupallisiin, asuinrakennuksiin, maatalouteen, teollisuuteen, historialliseen tai jopa sekakäyttöön.
Maan käyttö:
Ensimmäinen kysymys, jonka sinun on käsiteltävä, on tapa, jolla maata voidaan käyttää. Jos maa on kaavoitettu asuinkäyttöön ja suunnittelet asuinkiinteistön rakentamista maalle, niin sinulla ei ole mitään ongelmaa.
Jos haluat kuitenkin muuttaa tapaa, jolla maa on kaavoitettu, sinulla voi olla taistelu kädestäsi. Esimerkiksi maa on kaavoitettu asuinkäyttöön ja haluat rakentaa kaupallisen omaisuuden sivustolle. Osa näistä kaavoitusluokituksista on vuosikymmeniä vanhoja, joten kaupunki voi olla avoin maan uudelleenluokittelulle, jos uusi toiminto on järkevä kaupungin nykyisen asettelun kannalta. Muina aikoina se ei ole niin helppoa.
Sinun täytyy vedota kaupunkiin saadaksesi maan uudelleen luokitellun. Monet kaupungit haluavat sinun osoittavan, että naapurustossa on tapahtunut huomattavaa muutosta, mikä takaa muutoksen kaavoituksessa. Sinun on annettava ehdotus siitä, mitä aiotte rakentaa sivustolle. Sinun on osoitettava, että kehityksesi on yhteensopiva kaupungin olemassa olevan maankäyttösuunnitelman kanssa ja että sillä ei ole kielteisiä vaikutuksia, kuten lähialueiden tulvista tai liikenteen lisäämisestä.
Julkinen kuuleminen on todennäköistä. Vaikka saatte kaupunginneuvoston alukselle, sinulla saattaa olla erillinen taistelu kätesi naapureiden kanssa, jotka vetoavat estämään sinua rakentamasta.
2. Alueiden rajoitukset
Toinen tekijä, joka on otettava huomioon maata hankittaessa, on kehityksen koko, jonka saa rakentaa.
Takaiskuvaatimukset:
Tavallisesti on olemassa koodi, joka edellyttää, että kiinteistösi rakennetaan tietyn matkan päässä naapurimaiden kiinteistölinjoista. Tämä sisältää etuosan, joka todennäköisesti on katu, kaksi puolta ja selkä. Pysyvät rakenteet, kuten koti, autotalli tai kansi, on rakennettava tietylle etäisyydelle kiinteistöjohdoista.
Riippuen tarkasteltavan erän koosta, tämä voi vaikuttaa suuresti rakennettavan rakenteen kokoon ja mahdollisesti tehdä siitä investoinnin arvoiseksi.
Erä kattaa:
Tämä koodi on voimassa tulvien aiheuttamien ongelmien estämiseksi. On oltava tietty prosenttiosuus erästä, jota ei ole peitetty, jos sateella on kyky päästä maaperään niin, että se ei haittaa naapurimaita.
Pinta-ala-suhde:
Kiinteistön jokaisen kerroksen neliökuvaus (tietyissä kaupungeissa on kellareja, toiset eivät) lisätään yhteen ja jaetaan sitten erän koon mukaan. Kokonaispinta-ala voi olla vain tietty prosenttiosuus erän koosta, jonka jokainen kaupunki määrittelee.
Korkeus:
Sinun täytyy tietää rakennuksen korkeus, jota voit rakentaa. Jos aiot suunnitella kolmen perheen rakennuksen, mutta kaupunki ei salli yli kaksi tarinaa kyseisellä paikalla, investointi ei tee rahallista merkitystä sinulle.
Lisävarustorakennukset:
Rakenteiden, kuten autotallien ja varastotilojen kokoa ja sijoittamista varten tulee olemaan koodiresurssit. Saattaa olla vaatimus siitä, kuinka monta pysäköintitilaa sinulla on oltava omaisuudelle. Jotkut kaupungit saattavat jopa vaatia, että nämä tilat katetaan.
3. Ympäristöasiat
Kolmas riski ostaa raakamaata ei tiedä, mitä maan alla on. Voisit kohdata korkeat radon- tai asbestitasot. Maaperä voi olla epävakaa ja huonokuntoinen. Jos rakennat maaperälle, joka ei ole vakaa, se voi aiheuttaa sen, että omaisuuden perusta murtuu.
Maa voitaisiin sijoittaa tulva-alueelle. Tämä ei ole maailman loppu, jos voit nostaa omaisuutta ylös tai muuttaa maaperän luokittelua tulvien ehkäisemiseksi. Tulvavakuutus on erittäin kallista ja voi olla kauppiaille mahdollisille ostajille.
On kuitenkin poikkeuksia. Suuri osa Hobokenista, New Jersey, sijaitsee tulva-alueella, mutta sen läheisyydestä New York Cityyn nähden alueen maa katsotaan erittäin arvokkaaksi.
4. Pääsy apuohjelmille
Kuinka helppoa on saada apuohjelmia paikalta? Tähän kuuluvat viemärit, juokseva vesi, sähkö, kaasu, puhelin, kaapeli ja internet. Ovatko naapuriominaisuudet näillä palveluilla, vai onko teidän maa-alueesi keskellä mitään.
Jos omaisuutesi on keskellä mitään, eikä sillä ole pääsyä viemärin viereen, saatat päästää maaperään perkolaatiotestin selvittääkseen, voidaanko kiinteää septiä järjestelmää asentaa. Tämä testi määrittää, kuinka nopeasti vesi putoaa maaperän läpi. Olettaen, että maa kulkee lävistyskokeen, sinun on myös kaivaa kaivo juomavettä varten, joka maksaa helposti viisi numeroa.
Näiden apuohjelmien hankkiminen omaisuuteen voi olla merkittävä kustannus. Jos et saa tarvittavia apuohjelmia, se on katastrofi mahdollisista mahdollisista kehityksistä, joita harkitsit.
5. Ei tuloja, vaan kulut
Kun ostat raakaa maata, maalla ei ole mitään, joten se ei tuota tuloja. On hyvin vaikeaa saada lainaa vapaaseen maahan, joten sinun on todennäköisesti maksettava käteistä maa-alueelle, jätä paljon rahaa sidottuun investointiin.
Tuloja ei synny, mutta sinä olet edelleen vastuussa maan kustannuksista. Tärkeimmät kustannukset ovat verot. Saatat joutua myös maksamaan maan säilyttämiseksi, esimerkiksi leikkaamalla ruoho säännöllisesti.