Määritelmät ja erot
Parannuksen määritelmä
Parannus on kiinteistöpäivitys, joka laajentaa kiinteistön "hyödyllistä käyttöikää".
Teoria on täällä, että se ei ole vain lyhyen aikavälin korjaus vaan pikemminkin se on jotain, joka lisää kiinteistön arvoa tulevina vuosina.
Parannukset ovat yleensä laajempia kuin korjaukset ja ne sisältävät yleensä suurempia kustannuksia. Parannuksiin kuuluvat:
- Lisäämällä jotain, joka ei ollut aikaisemmin siellä,
- Päivitettäessä jotain, joka oli olemassa tai
- Omaisuuden mukauttaminen uuteen käyttöön.
Esimerkkejä parannuksista:
- Lisäyksen lisääminen
- Keski-ilmastoinnin lisääminen
- Turvajärjestelmän asennus
- Asentaminen upouusi kova puulattiat
- Koko katon korvaaminen
- Kaikkien nykyisten vesijohtojen vaihto
- Kaikkien olemassa olevien sähkölaitteiden vaihto
- Keittiön kunnostaminen
- Kylpyhuoneen uusiminen
- Kaikkien Windowsin vaihtaminen
- Kannen lisääminen
Korjauksen määritelmä
Korjaus on välttämätön huolto, jotta kiinteistö pysyy asumiskelpoisena ja toimivat. IRS määrittelee korjaukset sellaisiksi, jotka "eivät lisää kiinteää arvoa tai pidentävät sen käyttöikää".
Kun jotain korjataan, se palautetaan yleensä edelliseen hyväkuntoonsa, eikä se parane.
Korjaukset voidaan yleensä suorittaa kohtuullisen paljon rahaa varten.
Esimerkkejä korjauksista:
- Puulattian viimeistely
- Huoneen uusinta
- Korvan korjaaminen
- Korjaava nykyinen putkisto
- Olemassa olevien laitteiden korjaaminen
- Ovilukon vaihto
- Ikkunan vaihtaminen
- Rikkoutuneen savunilmaisimen vaihto
- Rikkoutettujen lattialautojen vaihto
- Krakattujen lattialaattojen vaihtaminen
Kuinka vähentää verojen parannuksia?
Voit vähentää omistuksessasi tehdyt parannukset, mutta et voi vähentää parannuksen täydellistä arvoa parantumisen aikana. Tämä johtuu siitä, että parannus tuo lisäarvoa omaisuutesi tulevina vuosina, ei vain kuluvan vuoden aikana.
Siksi parannukset on aktivoitava ja poistettava arvonalennusten mukaan (kunkin omaisuuserän on erilainen). Sinun on jaettava parannuksen kustannukset parannuksen taloudellisen käyttöiän ajan ja toteutettava sitten vuosittainen vähennys kyseisen vuoden kustannuksella.
Esimerkki siitä, miten vähennetään parannusta
Teit kiinteistösi 5 000 dollarin parannuksen. Siksi sinun on vähennettävä se asetetun poistosuunnitelman mukaan. Käytämme 10 vuoden poistoaikoja.
Oletetaan, ettei pelastusarvoa ole, eli se ei ole arvokasta 10 vuoden kuluttua. Lisäksi lasketaan tasapoisto, mikä tarkoittaa, että kustannukset jakautuvat tasaisesti 10 vuoden aikana.
Siksi voit vaatia ($ 5000/10) 500 dollarin kustannusta vuosittain seuraavan 10 vuoden aikana. Olettaen, että olet 28 prosentin verokannalla, säästät vuodessa ($ 500 * .28) 140 dollaria.
Kuinka vähentää verojen korjata
Korjaus tehdään kohteen palauttamiseksi edelliseen tilaan.
Tämän vuoksi voit vähentää korjauksen kokonaiskustannukset verovuoden aikana, jolloin korjaus on suoritettu.
Esimerkki korjauksen vähentämisestä
Teit korjauksen omalla kiinteistössänne 5000 dollarin arvosta. Korjauksena voit vähentää koko kulu kuluvan vuoden aikana. Oletetaan, että veroprosentti on 28%. Näin säästät ($ 5,000 * .28) 1400 dollaria veroina.
Parannukset vs. korjaukset, mikä on parempaa?
Yksi ei välttämättä ole parempi kuin toinen. Parannus, kuten lisäyksen lisääminen, tuo lisäarvoa omaisuuteesi, mutta korjauksen kokonaiskustannukset, kuten katon vuodon korjaaminen, voidaan välittömästi vähentää veroista ja jättää enemmän rahaa taskussa.
Ihanteellinen tilanne vaihtelee tarpeidesi mukaan. Jotkut vuokranantajat tarvitsevat maksimoida kaikki välittömät arvonalentumiset, koska heidän toimeentulonsa riippuu vuositulostaan.
Tässä skenaariossa pystyt luokittelemaan kustannukset korjaukseksi olisi hyödyllistä, koska se maksisi vuokranantajan verovuoden verotuksen dollareista kyseisenä vuonna. Kuitenkin, jos vuokranantaja ei tarvitsisi ylimääräisiä vähennyksiä kyseiselle vuodelle, pidennettäen poiston elinaikaa useita vuosia, luokitellakseen kustannukset parannukseksi, voi olla hyödyllistä.
Monet vuokranantajat ja vuokra-asuntojen omistajat käyttävät porsaanreikiä sijoittamalla vuokralainen kiinteistöön ja suorittamaan sitten korjauksia. Tämä sallii vuokranantajan tehdä laajempaa huoltoa, jota muuten voidaan pitää parannuksena. Vuokralaisen, joka jo asuu siellä, vuokranantaja voi väittää, että työ on tarpeen pitämään vuokralainen tyytyväinen.
Niistä asioista, jotka saattavat kuulua harmaaseen alueeseen parannusten ja korjausten välillä, riippuu todella siitä, kuinka mukavasti sinä ja kirjanpitäjäsi puolustat vaatimustasi IRS: n valvonnassa.
* Sinun tulisi aina kuulla IRS: ää tai sertifioitua kirjanpitäjää päättää, mitä vähennyksiä sovelletaan erityiseen tilanteeseenne.