Vuokrasopimuksen peruuttaminen
Monet kiinteistöjen vuokrasopimukset antavat rakennuttajalle mahdollisuuden peruuttaa vuokrasopimuksen, jos rakennus osittain tai kokonaan asumattomaksi johtuen fyysisestä menetyksestä.
Vuokranantajalla voi olla oikeus irtisanoa vuokrasopimus, vaikka vuokralaisen käytössä oleva rakennusosuus ei ole vahingoittunut. Jos rakennus on tuhoutunut kokonaan, vuokranantajalla voi olla mahdollisuus, mutta ei velvollisuus rakentaa rakennetta uudelleen. Vuokranantaja ei ole velvollinen korjaamaan tai korvaamaan vakavasti vaurioitunutta rakennusta, ellei hän ole saanut vakuutusta.
Kuten seuraava esimerkki osoittaa, vuokrasopimuksen peruuttaminen voi vaikuttaa vakavasti pienyritykseen, joka maksaa vähemmän kuin vuokra-ajan. Se osoittaa myös vuokrasopimuksen kattavuuden merkityksen.
esimerkki
Floyd omistaa Fantastic Flooring -yrityksen, joka myy mattoja ja muita lattiapäällysteitä varastosta. Yhtiö vuokraa puolet 20 000 neliön jalka -varastosta Peerless Propertiesista. Tällä hetkellä se maksaa $ .50 neliöjalan 10 000 neliöjalalle tai 5000 dollaria kuukaudessa. Varaston vuokra-arvo on 75 dollaria neliöjalkaa tai 7500 dollaria kuukaudessa.
Vuokra-arvo tarkoittaa vuokraa, jonka vuokranantaja voi kerätä markkinakorolla.
Floyd neuvotteli vuokrasopimuksestaan kaksi vuotta sitten, kun hänen alueellaan olleet vuokrat olivat masentuneita. Vuokrat ovat siitä lähtien nousseet, mutta Floydin vuokrasopimus ei katoa kolme vuotta. Jos Floyd menetti vuokrasopimuksen, hänen yrityksensa joutuisi vuokraamaan toinen kiinteistö markkinahintaan.
Uuden vuokrasopimuksen mukaan yritys todennäköisesti maksaa vuosittain ylimääräiset 2500 dollaria tai vuosittain 30 000 dollaria vuodessa. Jos yritys menetti vuokrasopimuksen tänään, se aiheuttaisi 90 000 dollarin lisäkulun seuraavien kolmen vuoden aikana.
Floyd on lisännyt useita parannuksia ja parannuksia varastoon, koska hänen vuokrasopimuksensa alkoi. Näihin kuuluvat uusi valaistus, räätälöidyt hyllyt ja päivitykset lastauslaiturille. Parannukset ovat nyt osa rakennusta. Floyd ei omista niitä, mutta hänellä on kiinnostusta heihin loppuvuoden vuokrasopimuksessaan.
Yhden yön myöhässä viallinen johdotus herättää tulipalon, joka vahingoittaa voimakkaasti rakennusta. Muu kuin vähäinen savu lattiamateriaaleihin, palo ei vaikuta Fantastic Flooringin varaston osaan. Kuitenkin Peerless Properties peruuttaa Floydin vuokrasopimuksen. Fantastic Flooring on vakuutettu lattiapäällysteidensa vahingoittumiselle kaupallisen omaisuuden politiikassaan . Fantastic Flooringilla ei kuitenkaan ole kattavuutta sille aiheutuneesta taloudellisesta menetyksestä, joka johtuu vuokrasopimuksen menetyksestä. Yhtiöllä ei myöskään ole kattavuutta rakennuksen parannusten käytön menettämisestä. Nämä kohteet eivät olleet vahingoittuneet, joten käyttöomaisuuden menettäminen ei kuulu yrityksen kiinteistövakuutuksen piiriin .
Floyd olisi voinut suojata liiketoimintaansa vuokrasopimuksen peruuttamisen seurauksena syntyneiltä taloudellisilta tappioilta ostamalla vuokra-ajan korkoa. Tätä kattavuutta voidaan lisätä kaupallisen omaisuuden käytäntöön erillisellä lomakkeella.
Vuokravakuutusvakuutus
Vuokravakuutusvakuutus kattaa taloudellisen menetyksen, jonka olet kärsinyt vuokrasopimuksen peruuttamisen vuoksi. Tappion kattamiseksi se on tultava välittömästä fyysisestä menetyksestä (tai vahinkoa) omaisuudelle ilmoituksissa kuvatuissa tiloissa. Lisäksi vahinko johtuu vakuutuksesi vakuuttamisesta.
Vuokrasopimusten kattavuus voi sisältää minkä tahansa seuraavista, jos vakuutusraja näkyy kattavuusohjelmassa:
- Vuokralaisten vuokrasuhde Tämä on eron kuukausittaisen vuokran ja kiinteistön vuokra-arvon (markkinahinta) välillä. Edellisessä esimerkissä Fantastic Flooringin vuokralaisten vuokrasuhde on 2500 dollaria (7500 dollaria miinus 5 000 dollaria).
- Bonusmaksut Tämä on rahallisen bonuksen luottotappio, jonka maksoit vuokrasopimuksen saamiseksi ja jota ei palauteta sinulle. Esimerkiksi maksat vuokranantajalle 5 000 dollarin bonuksen 3 vuoden vuokrasopimuksen varmistamiseksi eikä 5 vuoden vuokrasopimukselle.
- Parannukset ja parannukset Yrityksesi on saattanut parantaa vuokra-asuntosi, jota et voi poistaa laillisesti. Katettu leasingkorko sisältää maksamatta jääneen osan maksuista, jotka olet tehnyt parannuksia varten. Se ei sisällä muiden vakuutusten kattamien parannusten arvoa.
- Prepaid Rent Tämä on etukäteen maksetun vuokrauksen jaksottamaton osa, jota ei palauteta sinulle. Olet esimerkiksi maksanut kolme kuukautta vuokraa etukäteen, kun vuokraat kiinteistösi.
Nettovuokratuotot
Vuokravakuuden kattavuudella vakuutuksen raja ilmaistaan nettovuokratuottojen perusteella . Jos vuokrasopimus peruutetaan, eniten vakuutuksenantajasi maksaa menetyksistä on nettovuokrasopimuskorkosi tappion aikaan. Nettovuokratuotto sisältää kaksi osaa.
Vuokralaisten vuokrasuhde (TLI) Tämä edustaa etua, jonka saat edulliselta vuokraajalta jäljellä olevilla kuukausilla. Sinun TLI on bruttovuokratuoton koron nykyarvo. Se lasketaan kertomalla bruttovuokratuoton korko sovellettavan vuokrasopimuskoron perusteella. Bruttovuokra-korko on tiliesi vuokra-arvon ja kuukausittaisen vuokran välinen ero. Oletetaan esimerkiksi, että vuokran markkinakorko on $ 5,000 kuukaudessa ja yrityksesi maksaa tällä hetkellä 3,500 dollaria. Bruttovuokratilisi korko on 1500 dollaria (5 000 dollaria miinus 3500 dollaria).
Vuokrasopimuskorotuskerroin on peräisin politiikastasi liitetystä taulukosta. Kertoimet vaihtelevat vallitsevan koron ja vuokrasopimuksen jäljellä olevien kuukausien mukaan. Oletetaan esimerkiksi, että sinulla on vuokrasopimuksen jäljellä 36 kuukautta. Jos vallitseva korko on 5 prosenttia, vuokra-ajan korko on 33,4213. Nettovuokran korko on $ 1,500 x 33,4213 tai 50 132.
Kuukausittainen vuokra-aika (MLI) Kuukausittaisen vuokra-ajan korko heijastaa kuukausittaisia palkkionmaksuja, parannuksia ja parannuksia sekä ennakkomaksun. Näitä kohteita ei sovelleta, jos et ole maksanut bonusta, tehnyt parannuksia tai maksetun vuokran etukäteen. Jos haluat vakuuttaa nämä kulut, kunkin kuukausittaisen vuokra-etuuden on laskettava erikseen. Kunkin kohteen alkuperäiset kustannukset jaetaan kuukausien jäljellä olevilla kuukausilla, kun teet menot. Oletetaan esimerkiksi, että kuusi kuukautta 36 kuukauden vuokrasopimukseen käytit 25 000 dollaria parannuksiin. Sinun MLI on $ 25,000 / 30 tai 833.
Nettovuokratuotto
Kiinteistövakuudelliseen kattavuuteen sovellettu raja on vuokralaisten vuokrasopimuksen summa ja kuukausittainen vuokra-etuusi vakuutussopimuksen alkamispäivänä. Esimerkiksi jos TLI on 1500 dollaria ja sinun MLI on 833 dollaria, nettovuokratuoton alku on 2,333 dollaria. Tämä on eniten vakuutuksenantajan maksama leasing-koron kattavuus, jos vuokrasopimus peruutetaan vakuutuksen alkamispäivänä.
Nettovuokratuotosi laskee kuukausittain koko politiikkasi ajan. Jos vuokrasopimus peruutetaan, vakuutuksenantajasi maksavat eniten vakuutuksenottajan koron kattavuus on nettovuokrasopimuskorkosi tappion aikaan . Vakuutuksenantaja laskee nettovuokrasummasi korottamalla seuraavaa:
- Bruttovuokratilisi kerrottuna vuokrasopimuksen korkoineen vuokrasopimuksen jäljellä olevilla kuukausilla tappion aikaan
- Kuukausittainen vuokra-aika kerrottuna vuokrasopimuksen jäljellä olevilla kuukausilla tappion aikaan