9 Asiat sinun pitäisi tietää
Kiinteistösijoittajat haluavat tehdä rahaa sijoituksiinsa. Kun menet myydä omaisuutta, sinun on maksettava verot kaikista saavutetuista voitoista. Eli jos et tee 1031-vaihtoa. Tässä on yhdeksän perusasiat, jotka sinun pitäisi tietää.
Mikä on 1031 Exchange?
1031-vaihto on tapa myydä omaisuutta ilman, että hänen on välittömästi maksettava veroja. Ajatuksena on, että siirrät kaikki mahdolliset voitot uuden kiinteistön hankkimiseen, jolloin voit maksaa verojen maksamisen, kunnes myyt uuden kiinteistön, ellei teet uutta 1031-vaihtoa.
Mitä kriteerejä sinun on täytettävä?
Jotta voit saada 1031-vaihtoa, sinun on hankittava toinen sijoituskiinteistö, joka on yhtä suuri tai suurempi kuin nykyinen omaisuutesi. Sinun on käytettävä edellisen kiinteistön myynnistä saatuja voittoja uuden kiinteistön hankkimiseksi. Uutta omaisuutta on pidettävä "samanlaisena" sijoituksena.
Mikä on kaltaiselta?
Luonnonmukainen on laaja termi, mutta se tarkoittaa yksinkertaisesti korvaamista yhdentyyppisestä sijoituksesta samanlaisella sijoituksella. Kiinteistösijoittajien ei tarvitse olla täsmälleen samantyyppistä omaisuutta, vaan vain sijoituskiinteistö. Jos esimerkiksi myydät monen perheen omaisuuden, voit ostaa minkä tahansa muun sellaisen kiinteän omaisuuden, jota pidetään investointina, kuten toisen perheen, vähittäiskaupan, condo tai tontti.
Kuka voi tehdä 1031-vaihdon?
1031-vaihtoa voidaan tehdä omaisuudella, jota käytetään investointeihin tai liiketoimintaan. Sitä ei voi tehdä henkilökohtaisten asuntojen kanssa.
Miksi teet 1031-vaihdon?
Tärkein syy 1031-pörssin tekemiseen on lykätä verojen maksamista kiinteistöjen myyntivoitoista. Tämän ansiosta voit purkaa välittömästi omaisuutta, jota et enää halua ja osta jotain uutta voittojen täydellisellä määrällä sen sijaan, että maksisit ensin veroja voitoista ja käytät sitten mitä tahansa jäljellä olevaa omaisuutta.
Se antaa sinulle enemmän ostovoimaa.
Kuka pitää rahaa ostaessaan?
Osana 1031-vaihtoa et voi omalla mielelläsi pitää mitään rahaa, jonka olet tehnyt ensimmäisen kiinteistön myynnistä. IRS: n mukaan rahan on oltava pätevän välittäjän hallussa, kunnes sitä käytetään korvaavan omaisuuden ostoon.
Esimerkki pätevästä välittäjästä olisi nimikeagentti, joka osallistuu vanhan omaisuuden nimeämiseen ja siirtämiseen sekä uusien kiinteistöjen nimeämisestä ja siirtämisestä. Ymmärtääkseni täydellinen määritelmä siitä, kuka IRS pitää pätevänä välittäjänä, katso treasury-määräysten § 1.1031 (k) -1 (g) (4).
Kuinka kauan sinun tarvitsee tehdä 1031-vaihto?
Yksi kaatuminen 1031-vaihdon tekemiseen on se, että sinulla ei ole kauan aikaa jäljellä olevan omaisuuden tunnistamiseen ja sulkemiseen.
- 45 päivää
1031-pörssin aikana sinulla on 45 päivän tunnistusjakso. 45 päivän sisällä nykyisen kiinteistön myynnistä sinun on tunnistettava kiinteistö tai kiinteistöt, jotka haluat ostaa vaihtoehdon aikana.
- 180 päivää
Sinulla on 180 päivää nykyisen kiinteistönne myynnistä sulkeakseen korvaavan omaisuuden tai kiinteistöt.
Säännöt korvaavan omaisuuden tunnistamiseksi
- Laita se kirjoittamiseen
Jotta kiinteistöä voitaisiin pitää korvaavana omaisuutena, sinun on tunnistettava omaisuus tai kiinteistöt kirjallisesti 45 päivän loppuun mennessä.
Sinun on sisällettävä kiinteistön fyysinen kuvaus, kiinteistön oikeudellinen kuvaus ja omaisuuden osoite.
Sinun on allekirjoitettava tämä asiakirja. Se toimitetaan yleensä samalle henkilölle, pätevälle välittäjälle, joka pitää voitot ensimmäisestä kiinteistöstä. Se voitaisiin toimittaa myös korvaavan omaisuuden myyjälle, tallettajalle tai muulle vaihtoon osallistuvalle henkilölle.
- Kuinka monta?
Vaihtoehtoja on olemassa, kun määritetään korvaava omaisuus.
1. Kolme kiinteistösääntöä - Voit tunnistaa korkeintaan kolme mahdollista korvaavaa ominaisuutta. Tässä tapauksessa ei ole merkitystä kiinteistöjen kohtuullisen markkina-arvon kannalta.
2. Kahdesti sadan prosentin sääntö - Tässä lähestymistavassa ei ole suurinta määrää ominaisuuksia, jotka voit tunnistaa. Sen sijaan tunnistettujen kiinteistöjen kohtuullinen markkina-arvo ei voi olla yli 200 prosenttia myynnin aikana myytyjen kiinteistöjen kohtuullisesta markkina-arvosta.
Kuinka monta kertaa voit tehdä 1031-vaihdon?
IRS ei aseta mitään rajoituksia 1031 vaihtoa, joita yksittäinen henkilö voi tehdä. Niin kauan kuin myyt kiinteän omaisuuden ja sitten sijoitat voiton uudelleen kyseisestä omaisuudesta toiseen samanlaiseen sijoitukseen, voit tehdä 1031-pörssin ja lopettaa verotukselliset seuraukset.
Kuitenkin, jos teet suuren määrän 1031 vaihtoa, voit tulla luokiteltu jälleenmyyjänä ja omaisuutesi katsotaan enemmän kuin osakkeet, joita käydään kauppaa. Tässä tapauksessa sinun on osoitettava, että käytät näitä ominaisuuksia sijoituksina, jotta voisit jatkaa 1031 vaihtoa.