01 - Kiinteistösijoitusten arviointi on sekä määrällistä että laadullista
Olin katsomassa mahdollisia investointeja toisena päivänä. Se oli rönsyilevä neljän yksikön monen perheen omaisuus, joka oli kokonaan omistautunut omistajalle, joka oli ollut siellä kolmekymmentä vuotta. Omistaja oli eklektinen akateeminen ja siellä oli kaikenlaisia bric-a-brac ja antiikki hajallaan koko paikka. Paikkaa ei jaettu oikein. Matto on vaihdettava ja lattiat korjattava. Siirtyvä säätiö oli levittänyt lattiaa paikoissa ja oli aiheuttanut suuria halkeamia, jotka juoksivat ylös ja alas eri seiniin.
Kävelin paikassa joidenkin ystävien kanssa - pari, joka oli kiinnostunut pääsemästä kiinteistöön. He kirjoittavat paikan siitä hetkestä, kun he kävelivät ovessa. Mutta kun näin ne kohoumat ja halkeamat, näin yhden asian: rahaa. Säätiön ongelmat pelottavat useimmat sijoittajat, mikä heikentää kilpailua ja pehmentää hinnoittelua.
Mutta miten arvioida tällaista kauppaa? Tai mitä tahansa kauppaa? Henkilökohtaisesti rikkoo näkökohdat kahteen luokkaan:
• Määrällinen: Miten odotan kiinteistön toimivan investointina? Tässä osassa voin piilottaa laskimen tai laskentataulukon tai arviointisovellukseni ja suorittaa joitakin numeroita.
• Laadullinen: minun on kysyttävä itseltäni "voinko vetää sen pois?" Jos olet kuin suurin osa kiinteistösijoittajista, niin olet osa-ajastin. Tämä tarkoittaa, että sinun tulee puuttua tähän projektiin "päivätyönne" päälle ja hallinnoida sitä myöhemmin. Tämä osa analyysi vie jonkinlaisen sielunhaun; laskin ei auta sinua täällä.
02 - Määrällinen - Numeron käyttäminen korkinopeuden avulla
Henkilökohtaisesti minulla on tapana tarkastella kolmea avainluvua, kun harkitsen investointia. Cap rate , on ensimmäinen näistä työkaluista.
Cap-korko on yksinkertaisesti vuotuinen nettotuotto jaettuna kiinteistön hinnalla. Vuosien ajan sijoittajat ovat käyttäneet "1 prosentin sääntöä", jossa yksinkertaisesti todetaan, että kiinteistön kuukausittaiset vuokratulot olisivat noin 1% kiinteistöstä maksamasta hinnasta. Jotkut markkinat ovat siirtyneet pois tästä suhdeluvusta rakenteen omaavien arvojen vuoksi, mutta toisissa taas voit löytää 1%: n sääntöä vastaavia ominaisuuksia. Jotain, että sinun kannattaa pitää mielessä, on se, että 1 prosentin suuntaa koskeva sääntö on oikeudenmukainen indikaattori siitä, onko kiinteistö tuottaa vuosittain riittävästi kassavirtaa, joka kattaa asuntomaksut ja kulut. Siellä on luonnollisesti paljon muuttujia, jotka menevät tähän (verotuksesta korkoihin maksetuksi prosenttiosuudeksi), mutta se on lähtökohta.
03 - Kassavirta kvantitatiivisena arviointityökaluna
Ainoa syy, mitä välität cap caps on, että olet todella yrittää helposti välityspalvelimen millaista kassavirta investointi aikoo tuottaa. Sijoituksessa käteinen on kuninkaan - sivuuttaa tämä laskelma vaarallasi.
Kassavirran arvioiminen edellyttää merkittävien odotettujen rahavirtojen (veroja, pääomaa, korkoja, kuluja, avoimia työpaikkoja, palkkioita, korjauksia) ja vertaamalla sen tuloihin, jotka kiinteistö tuottaa. Voit tehdä tämän joko laskentataulukon kautta tai käyttää kiinteistöarviointiohjelmistoa.
04 - Tuottoprosentti kvantitatiivisena kiinteistösijoitusten analysointityökaluna
Kassavirta puolestaan antaa sinun laskea kiinteistön odotetun tuoton (ROR). Tuotto on kannattavuuden mittari; se mittaa projektin tuottaman käteisrahan verrattuna rahoihin, jotka sinun on pantava projektille.
Tämän laskelman laskemiseen tarvitaan laskentataulukko tai kiinteistön arviointiohjelmisto. Mielestäni se on erittäin hyödyllinen, koska se sallii minun vertailla tuottoa, jota odotan investoinneista vastaan, mitä kohtuudella odotan muista, erilaisista investoinneista. Esimerkiksi: jos olen suorittanut tämän artikkelin alussa kuvatun omaisuuden numeroita ja se potkaisi takaisin minulle 8 prosentin tuottoa, olisin varmasti kulunut.
Odotan, että 8 prosenttia sijoittaa osakemarkkinoille (pienempi riski ja paljon vähemmän ponnisteluja). Riski ja vaivaa minun pitäisi panna tähän projektiin odottamani tuottoaste 20% pohjoiseen.
05 - Laadullinen - voitko hankkeen tehdä?
Kuten edellä mainitsin, laskimesi ei auta tässä. Tämä on silloin, kun sinun täytyy katsoa peiliin ja miettiä, kuinka paljon aikaa ja vaivaa aiotte pystyä omistamaan projektiin.
Katsokaamme taas projektia, josta puhuin tämän artikkelin alussa. Oletetaan, että vertailet sitä vastaavaa mahdollisuutta vastaan; toinen saman perheen perheenjäsen, mutta joka vaatii vähemmän työtä. Sinä ottaisit tämän mahdollisuuden kiinnittimen yläpuolella, ellei toinen tarjoa huomattavasti korkeampaa tuottoa. Kuinka paljon korkeampi?
Sijoittajien aloittamiseksi tarjoan aina samaa neuvontaa: Tällä alueella on varovainen. Hanke, jonka saat tehtyä, on äärettömän parempaa kuin se, jonka olet poltanut sen ajan puolivälissä. Löydä jotain mukavuusalueellasi, joka tarjoaa kunnolliset numerot, tee se valmiiksi ja siirry seuraavaan kertaan haastavammalle (ja toivottavasti kannattavammalle) projektille.
johtopäätös:
Analyysi on osa-art, osa tiede. Katso tämän jakson muilta aiheilta ideoita sijoitusten arvioinnista.
Kirjoittaja Chris Smith on kiinteistösijoittaja, joka on sijoittajien ja kiinteistöalan ammattilaisten online-referenssin perustaja. Hän on julkaissut artikkeleita Corporate Finance -lehdessä, Euromoney-lehdessä ja Business Journal -verkostossa.