Vipuvaikutus on erilaisten rahoitusinstrumenttien tai lainatuen käyttäminen investoinnin mahdollisen tuoton ostamiseen ja / tai lisäämiseen - termiä käytetään sekä Wall Streetissa että Main Streetin kiinteistömarkkinoilla.
Helpoin esimerkki kiinteistölle on asuntolaina, jossa käytät omia varoja oston hyödyntämiseen. Useimmissa tapauksissa 20% käsiraha (ja hyvä luottotieto) saa 100% kiinteistöstä ja talosta, jonka haluat . Jotkut kiinnitysohjelmat saattavat jopa laskea sinulle vähemmän.
Jos olet kiinteistösijoittaja , saatat toimia yhteistyössä kumppanien kanssa ja kumppanit voivat ottaa käyttöön kaikki rahansa, tai myyjät voivat olla valmiita rahoittamaan osa myydyn omaisuuden kauppahinnasta. Kaikki ovat esimerkkejä vivutuksesta
Esimerkki hyvityksestä
Sanotaan, että olet etsinyt taloa erinomaisessa naapurustossa. Löydät 2 kiinteistöä: 500 000 dollarin talon, josta tarvitset kiinnityksen ja 100 000 dollarin talon, jonka voit ostaa suoraan.
Scenario 1: Sinä etene eteenpäin 500 000 dollarin talon kanssa, ja he antavat sinulle 400 000 dollarin kiinnityksen, jos lasket 100 000 dollaria tai 20 prosenttia. Olettaen, että tämän alueen kiinteistöt nousevat jopa 5% vuodessa, 12 kuukauden investoinnit ovat 525.000 dollaria.
Skenaario 2: Ostat 100 000 dollarin talon suoraan, ei ole kiinnitystä eikä sinun tarvitse velkaa mitään. Jos kiinteistömarkkinat nousevat 5% vuodessa, 12 kuukauden kuluttua sijoituksesi on 105 000 dollaria.
Vaihtoehdossa 1 vipuvaikutus toimi sinun hyväksi, mikä lisäsi kiinteistösijoituksesi arvoa. Mutta jos kiinteistöjen hinnat laskivat 5% ensimmäiseltä vuodelta, skenaario 1 olisi menettänyt 25.000 dollaria. Skenaario 2 olisi laskenut vain 5 000 dollaria.
Kiireellisiä asioita käytä kiinteistöjen hyödyntämistä
Käytetty oikein, kiinteistöjen vipuvaikutus voi olla tehokas väline kiinteistösijoittajille lisäämään sijoitetun pääoman tuottoa. Avain on välttää päätöksiä ilman asianmukaista harkintaa vipuvaikutuksen riskialueilla. Vältä näitä riskialttiita käyttäytymismalleja ja sinulla on paljon parempi mahdollisuus realisoida menestys kiinteistöjen vipuvaikutuksen käyttämisessä.
01 - Laskeminen korkealla tasolla
Vaikka omaisuus on parantanut 12%: sta 20%: iin useiden vuosien ajan, laskemalla tämä määrä jatkaa on erittäin vaarallinen ehdotus. Se voi aiheuttaa ylikompensoitumisen ominaisuuksista, jotka odottavat ymmärtävän ero myynnistä arvostuksesta. Jos se ei tapahdu, sinulla on tappio tai pahempi.
Kun suunnittelet vipuvaikutteiset kiinteistösijoitustasi, ainakin kolmella skenaariolla: paras; pahin; ja todennäköisimmin.
02 - Päättyy liian korkealla maksulla
Se voi tuntua hyvältä investoinnilta hallita omaisuutta hyvin pienellä ennakkomaksulla. Tarkastat numeroita ja näet todella korkean sijoitetun pääoman tuoton pienen kassavaraston vuoksi.
Ongelmana ovat korkeammat vipuvaikutukset. Jos tämä on esimerkiksi asuntolaina, voit luottaa kuukausittaisten maksujen suorittamiseen, ja mitä enemmän olet lainannut, sitä korkeampi kuukausimaksu.
Jos markkinat pehmentävät tai omaisuutesi kärsivät odotettua suuremmista odottamattomista työpaikoista tai luottotappioista, saatat löytää itsesi mahdottomaksi ylläpitää niitä korkeampia kiinnitysmaksuja, jotka näyttävät hienolta alussa. Jos et pysty tekemään kuukausia, investointisi on vaarassa.
03 - Hyvän rahoitustuloksen antaminen huonossa ostoksessa
Monet sijoittajat ovat ylittäneet omaisuuden, koska he löysivät nirvanan korkean vipuvaikutuksen rahoittamisessa. Toisin sanoen, koska voit saada kiinteistön hyvin vähän käteisrahaa ei tarkoita, että se on hyvä ostaa. Tarkastele kiinteistön arvoa nykyisen ja odotetun markkinakehityksen yhteydessä. Etsi vertailukelpoisia tai muita vastaavia ominaisuuksia. Mistä he ovat myyneet? Mikä on alueen myynti?
Jos kiinteistö on ylihinnoiteltu, arvostus on minimaalinen tai huonompi, olematon. Ja voi olla teille, jos markkinat toistuvat jonkin aikaa. Ylikyyttysi omaisuussi on huomattava vetovoima ja et voi purkaa sitä menettämättä.
04 - Unohtamatta sitä rahavirtaa on kuningas
Jos vain yksi näistä "ei" käyttäytymisistä pysyy mielessäsi, tämä on se, jota kannattaa harkita tarkkaan. Yksi tai useampia muita tositteita koskevissa tuomioissa voidaan jättää huomiotta, jos sinulla on yksi hieno asia - erinomainen kassavirta .
Jos vuokra-asuntosi, vähennettynä asuntolainojen kuluilla ja kuluilla, tuo kuukausittain mukava käteispalautuksesi taskuunne, niin se, että kiinteistö ei ole arvossa tänä vuonna, ei ole yhtä huolestuttavaa tapahtumasta. Mutta jos kaikki kiinteistösijoituksesi ovat alhaalla, sinulla on paljon kuumaa vettä.