Se voidaan laskea myös seuraavina vuosina kiinteän omaisuuden ennakoidun arvon perusteella vähennettynä asuntolainan saldoilla. Kyseessä olisi nykyinen oman pääoman sijoittaminen, joka sinulla olisi kiinteässä omaisuuserässä oikaistuna arvonkorotuksella ja kiinnityskorvauksella.
Miksi mitata ROE tulevina vuosina?
Toisin kuin muu ROI, Sijoitetun pääoman tuottoprosentti, tämä mittaa paluuta muuttuvassa numerossa. Ennakkomaksuun asetettu raha ei ole muuttunut, mutta vuosien mittaan muut tekijät tekevät, ja ne muuttavat oman pääoman tuottoa. Tämä johtuu siitä, että oma pääoma muuttuu. Ensinnäkin katsotaan, mitä hyötyä sinulla on vuokraamon omistuksessa:
- Lainan maksaminen: Kun jatkat kiinnitysmaksuja, maksat pääsalasanan. Oma pääoma kasvaa, koska sinä velkaa vähemmän suhteessa arvoon.
- Arvostusarvo: Kotisi arvostaa arvossa ajan mittaan. Joten, kun laskat sen, mitä velkaa, lisäämää myös sitä, mikä on sen arvoista. Näiden kahden välinen ero kasvaa; pääomaan.
- Kassavirta : Joka kuukausi pankkisi rahaa, rahaa maksetaan vuokraa vastaan, joka on yli asuntomaksun ja kulut.
- Tuloverojen säästöt: Poistot ovat valtava etu. Vuosittain voit vähentää vuokrista saadun osuuden arvon rakenteen arvoksi poistoina. Et ole käyttänyt mitään, mutta vähennys on aivan kuin olit.
Nämä ovat uskomattomia etuja, jotka tekevät kiinteistöstä paljon paremmin kuin muut sijoitusvarat. Kuitenkin näemme, että on pari muuta, jotka muuttavat oman pääoman tasoa, joka kasvaa tasaisesti. Katsotaanpa esimerkkiä:
Ostat vuokralaisen 100 000 dollaria ja 20 000 dollaria alas. Vuoden ostotapahtuman näkyy, että se on 100 000 dollarin arvoinen, mutta sinulla on vain 80 000 dollaria, koska sinulla on 20 000 euron ennakkomaksu omana pääomana.
Sanotaan, että vuotuinen positiivinen kassavirta on $ 3,600, tai 300 dollaria kuukaudessa yli asuntolaina ja kulut. Joten meidän ROE on $ 3,600 / $ 20,000, tai 0,18 = 18% oman pääoman tuotto. Olet investointi-guru!
Nyt eteenpäin kymmenen vuotta eteenpäin. Olet maksanut asuntolainasi, ja koti on arvostettu arvo, joka nyt arvostaa 118 000 dollaria. Asuntolainasta johtuva saldosi on laskenut 80 000 dollarista 66 000 dollariin. Katso nyt oman pääomanne. $ 118,000 - $ 66,000 = 52,000 dollaria, uusi omavaraisuus yksinkertaisessa esimerkissämme. Nyt lasketaan uudelleen ROE: lle. Saa enemmän vuokrasi, joten kassavirta on nyt 4 400 dollaria vuodessa. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% oman pääoman tuotto.
Mitä tapahtui? Se on yksinkertaista, koska pääoman korottaminen ei varmasti voi kasvattaa vuokraa nopeasti. Joten, tämä on edelleen suuri investointi? Katso mitä voit tehdä nyt 52 000 dollariin. Saattaa olla aika myydä ja sijoittaa uudelleen.