01 - Kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset - suosittu valinta korkeiden arvostusjaksojen aikana
- Lainanottaja täyttää päämiehelle pallonmaksun
- Laina puretaan uudelleen ja lainanottajalla on uusi, huomattavasti korkeampi kuukausimaksu
- Kiinteistö myydään.
Etuna on se, että vain kiinnelainan ansiosta lainanottaja voi lykätä päämaksuja kyseisen 5-10 vuoden ajan, jolloin kuukausittaiset maksut ovat alhaiset ja mahdollisesti vapaata käteistä muista sijoituksista tai kuukausittaisten kulujen kattamiseksi. Myös tänä ajanjaksona korot maksut ovat verovähennyskelpoisia (ota yhteyttä verovirkailijaasi, kiitos).
Vain kiinnostus / korkea arvostusjakso Esimerkki
Kiinnostuksen kohteena oleva asuntolaina on tullut suosittu valinta sijoittajille alueilla, joilla kiinteistöjen arvonnousu tai korkeat arvostusajat ovat tehneet positiivisten kassavirtainvestointien löytämisen erityisen vaikeaksi.
Tässä on esimerkki, etsit kotia. Kiinteistöjen arvot ja hinnat nousevat alueella, jota katselet. Samanaikaisesti muut investoinnit eivät toimi kovin hyvin. Saatat harkita kiinnostusta vain asuntolaina paremmaksi strategiaksi. Muista kuitenkin, että lainanantajat kiinnittävät kiinnostusta vain kiinnityksiin, koska ne ovat riskialttiimpia ja he hinnoittelevat niitä korkeammiksi.
Esimerkki: 30-vuotinen kiinnostusluotto 100 000 dollarilla korolla 7,0%:
• Korko maksu: 583 dollaria / kk, 7 000 dollaria vuodessa
• Perinteinen maksu: $ 665.30 / month, $ 7,984 / year
• Säästöt ensimmäisten kymmenen vuoden aikana: 82 dollaria / kk, 984 dollaria vuodessa
02 - Laina-arkkitehtuurit ja korot vain lainasta
Korot ja maksut
Kuviossa 1 on esitetty lainan kuukausittainen maksuaikataulu. Sijoittaja maksaa korkoa vain lainan ensimmäisellä ajanjaksolla, jolloin laina uudelleenhyvitetään maksamaan 100 000 euron pääsalaksi jäljellä olevilla vuoilla.
Kuvio 2 osoittaa, että pääasiallinen saldo pysyy tasapäisenä vain koronvaihtokauden aikana ja alkaa vain laskea, kun sijoittaja alkaa maksaa pääomaan. Koroton laina voi olla sopiva sijoittajalle, joka:
- Yritetään välttää negatiivista kassavirtaa investointien alkuvuosina,
- Suunnitelmat kääntää omaisuutta,
- Onko muilla tarkoituksilla rahana maksettavaa pääomaa, tai
- Odottaa korkeita kiinteistöjen arvostusta.
Mahdolliset riskit
Sijoittajan ensisijainen riski jää negatiiviselle pääomalle, jos omaisuuden markkina-arvo laskee, koska korkoa ei makseta pääomaa vasta korottomana ajanjaksona.
Muita mahdollisia riskejä ovat:
- Tulosi eivät ole kasvaneet odotetusti
- Voi olla ennakkomaksuja
- Koska monet kiinnostuneet kiinnelainat ovat säädettävissä olevia korkoja (ARM), alkuperäiset maksut voivat olla alhaisia, mutta jos korot nousevat, niin myös maksut
- Sinulla ei ole rahaa, kun pääoman takaisinmaksu vaaditaan
- Yleiset kiinteistömarkkinat laskevat ja myynti ei ole välitöntä.
- On vaikea ennustaa, mitä korkotaso on, jos pääomaa poistetaan uudelleen.
Kirjoittaja: Chris Smith on kiinteistösijoittaja, joka on sijoittajien ja kiinteistöalan ammattilaisten online-referenssin perustaja. Hän on julkaissut artikkeleita Corporate Finance -lehdessä, Euromoney-lehdessä ja Business Journal -verkostossa.
03 - päivitys Mortgage Crashin jälkeen
PÄIVITTÄÄ:
Halusin päivittää tämän artikkelin kaatumisen jälkeen. Se on nyt 2016, ja asuntomarkkinat ovat toipumassa vielä vuonna 2006 alkaneesta kaatumisesta. Syyllistä oli syytä panna syyttää kaatumasta ja yksi tavoitteista oli lax-lainanantopolitiikka. Kiinteistöyhtiöitä syytettiin luotonannosta ihmisille, jotka eivät olleet saaneet kiinnitystä tai niille, jotka saivat kiinnelainoja, joilla heillä ei ollut varaa.
En järkeä, että vain kiinnitykset olivat tekijä, koska ne ovat melko erityinen markkinarako, jota sijoittajat käyttävät paljon. Jotkut heistä kuitenkin menivät alas, koska he olivat liian voimakkaita. Kuten monien luovan luottotyyppien kohdalla, kiinnostuksen kohteena oleva laina muuttui lähes olemattomaksi kaatumisen jälkeen, mutta se on taas valtavirran näinä päivinä. Se palvelee tiettyjä laillisia sijoituskysymysstrategioita hyvin.