Strategioita investoimalla kiinteistöihin ilman rahaa
On olemassa strategioita kiinteistöjen sijoittamiselle ilman käteistä.
Voit aloittaa niin vähän kuin muutaman sadan käyntikortin kustannukset. Tämä ei ole artikkeli "helppo rahaa". Vaikka on olemassa tapoja päästä alkuun kiinteistöjen investoimalla vain halu ja jotkut legwork, se ei ole helppoa, mutta se voi muuttua käteisellä taskussa lyhyessä ajassa.
On guruja kaikkialla, televisiossa, painettuna ja internetissä, jotka opettavat kaikkia näitä menetelmiä. Voit oppia paljon kiinteistösijoitussivustosta, mutta ole varovainen maksaaksesi erittäin kallis kurssi tai mentorointi. Toiset ovat oppineet kovaa tapaa, että riippumatta siitä, kuinka paljon ohjaaja tietää ja opettaa sinulle, on silti sinun tehtäväsi mennä ulos ja toteuttaa se. Jotkut tekniikat, joiden avulla voit tehdä rahaa kiinteistöiltä ilman käteisvaroja, ovat:
- Linnunkoira
- toimeksiannot
- Lease Options
- Sandwich vuokrasopimukset
- Back-to-Back Closings
Tässä on yleiskatsaus näistä tekniikoista, niiden toimivuudesta ja siitä, miten jotkut kiinteistösijoittajat käyttävät niitä kassatulojensa alkuvaiheessa.
Linnunkoira
Ennen kuin voit todella arvostaa sitä arvoa, että lintu-koira voi tarjota kiinteistösijoittajia, katsotaanpa, kuka nämä sijoittajat ovat. Ensimmäinen asia, joka tulee mieleen on "flipper", ostaa asuntoja, vahvistaa ne ja myy niitä nopeasti voittoa.
Sitten on pitkän aikavälin sijoittaja, joka ostaa asuntoja vuokra-asuntona, realisoi kassavirran ja arvostuksen ajan mittaan.
Jokin näistä kiinteistöinvestointien strategioista voi olla erittäin kannattavaa. Mikä strategia sijoittaja valitsee on heidän tavoitteistaan, luonteestaan ja riskien sietokyvystä.
Näistä sijoittajista on paljon enemmän kuin useimmat ihmiset ajattelevat, etenkin pitkäaikaisten vuokra-investoijien. Keitä he ovat? Vain muutamia ovat korkean profiilin tyyppi, jota näet televisiossa. Valtaosa on ihmisiä, joita näet päivittäin. Heillä voi olla toinen onnistunut liiketoiminta ja niillä on käteistä, että he haluavat sijoittaa kiinteistöihin.
Liiketoimintojen suorittaminen vaatii suurimman osan ajastaan, ja heillä on taipumus luottaa perinteisiin resursseihin, kuten kiinteistönvälittäjiin, jotka auttavat heitä löytämään sijoituskiinteistöjen kauppoja. He yleensä maksavat enemmän kuin mitä heille pitäisi tarjota, koska kiinteistönvälittäjät työskentelevät MLS- luettelosta. Hinnoittelussa ei ole paljon joustavuutta, etenkään kauppojen palkkioiden kanssa.
Monet näistä sijoittajista ostavat useita kiinteistöjä. Mitä niiden reaktio olisi, jos joku, johon he sanoivat voivansa tuoda heidät kotiin, ostaa 10-40 prosenttia vähemmän rahaa kuin mitä he ovat tällä hetkellä ostaneet? Vastaus on yksinkertainen, koska he tekevät rahaa.
Mitä vähemmän he maksavat kotiin, sitä paremmin heidän sijoitetun pääoman tuottoprosentti (ROI) on kassavirta, ja mitä nopeammin he ovat lukittuina.
He haluavat, että tämä henkilö tuo heille tarjouksia. Tätä henkilöä kutsutaan lintu-koiraksi. Se on vähän kuin tukkuliike.
Työn, tutkimuksen ja tutkimuksen avulla lintu-koira löytää asunnon omistajat, jotka tarvitsevat myydä ja jotka eivät ole voineet tai asuntovakuuttajien tai asuntoluottovirkailijoiden asukkaille ennen kuin he ovat listattuja. Se on linnut, ja se ei vaadi käteistä aloittamista, vain joitain käyntikortteja ja paljon vaivaa. Se voi kuitenkin tehdä kiinteistöjä sijoittamalla yritykseen keskimääräistä henkilöä, jolla on liian paljon velkaa eikä paljon rahaa.
He etsivät koteja kiinteistövälittäjät eivät listalle. Itse asiassa jotkut lintu-koirat ovat kiinteistönvälittäjät ruokkimaan niitä johtaa, kun ahdistunut homeowner ei ole voinut myydä. Lintukoira tarjoaa sijoittajille kannattavia investointeja ja maksuja voi käydä välillä $ 2000 ja $ 10,000 per sopimus, kun se sulkeutuu.
toimeksiannot
Toinen keino tehdä rahaa kiinteistösijoittamiseen ilman käyttämättä omia rahaa on käyttää tehtäviä. Se ei ole monimutkainen prosessi, mutta se edellyttää, että olet ostanut ostajaasi ennen kuin suljet itsesi ostosopimukseen. Tulet todella tekemään kauppasi myyjän kanssa ja kirjoittamaan ostosopimuksen. Sopimus osoittaa, että ostaja on "Nimesi ja / tai Assigns".
Näin voit määrittää sopimuksen toiselle, ostajalle, ilman myyjän lisähuomautusta. Heidän on oltava rahana ostajalle, mutta se on tavallisesti silloin, kun teet tällaisia sopimuksia. Myyjälle ilmoitetaan vain, että ostaja on nyt ostaja ja että liiketoimi jatkuu normaalisti ostosopimuksen ehtojen mukaisesti.
Toinen huomio kun luovutetaan kauppoja on ankaran rahan talletus annat myyjälle. Tämä raha on talletettu otsikkoketjulla, joka hoitaa sulkemisen, eikä sinua saada takaisin hyvitystä. Se siirtää ostajalle. Joten haluat säilyttää summan mahdollisimman alhaisena, koska on edelleen olemassa riski siitä, että sopimus ei sulkeudu.
Jos työskentelet säännöllisesti sijoittajien ostajien kanssa, saatat pystyä itse maksamaan palkkion, kun teet sopimuksen luovuttamisen niille, eikä sinun tarvitse odottaa sulkemista. Voit kuitenkin maksaa, kun sopimus sulkeutuu. Tietenkin, jos olet sopusoinnussa tiettyjen ostajien kanssa, ja voit kuvata heille sopimuksen ja saada suullisen sitoutumisen, saatat pystyä saamaan myös ankaran rahan eteen ennen kuin lukitset kotiin.
Lease Options
Vuokrasopimusstrategian peruskomponentit ovat kuukausittaisten vuokrasopimusten vuokrasopimus ja mahdollisuus hankkia omaisuus vuokrasopimuksen päättyessä. Käy läpi esimerkki havainnollistamaan, miten se toimii. Olet sijoittaja, joka haluaa omistaa talon vuokra-asunnoksi, mutta et ole tarpeeksi käteisellä etukäteen. Saatat jopa saada luotto-pisteet, jotka tekisivät lainanoton liian kalliiksi.
Kautta markkinointi bandit-merkkejä, sanomalehtiä ja Craigslist-mainoksia tai vain suullinen-viittaus, löydät hyvin motivoitunut homeowner, joka ei ole voinut myydä kotiaan. Katsotaanpa hypoteettista esimerkkiä. Sanotaan, että kodinomistajat ovat saaneet luettelon, mutta eivät ole voineet myydä.
Koti on 100 000 dollarin arvoinen nykyisellä markkinoilla, niiden asuntolainan saldo on 70 000 dollaria, ja niiden maksut ovat 525 dollaria kuukaudessa veroineen ja vakuutuksineen. Yksi puoliso on lomautettu työstään ja toinen on löytänyt paremman työn, joten heidän täytyy siirtyä pian. Tässä on, mitä sijoittajamme tekee:
- Tarjoaa vuokrata kotinsa 3 vuodeksi vuokrasummalla, joka vastaa heidän talonsa maksuja.
- Maksaa heille 1500 dollaria palauttamattomana vuokrasopimuksena, jotta hänellä olisi oikeus, mutta ei velvoitetta ostaa kotiin vuokrasopimuksen päättyessä 80 000 dollaria.
- Verbaalisella sopimuksella sijoittaja käyttää markkinointia tai muita keinoja etsiä vuokralainen kotiin, joka on halukas maksamaan 750 dollaria kuukaudessa vuokraamaan se. He allekirjoittavat vähintään vuoden vuokrasopimuksen.
- Kolmen vuoden vuokrasopimuksen aikana verot ja vakuutukset pysyvät / ovat, ja maksun säilytyslaki huolehtii näistä eristä.
- Käteinen: 525 x 3 x ensimmäisen ja viimeisen kuukauden leasingmaksut ja vakuus = 1,575 dollaria + 1,500 dollaria vuokrasovellusmaksu = 3,075 dollaria.
- Käteinen: 750 dollaria x 3 ensimmäistä, viimeinen ja vakuus = 2,250 dollaria.
Tämä on pahimmassa tapauksessa kassatilanne, kun sijoittaja on ulos 825 dollaria. He olisivat kuitenkin voineet neuvotella paremmin myyjän kanssa ja lykätä vakuutta tai lopettaa sen kokonaan, pudottaen summan, jonka he olisivat poissa taskusta noin 300 dollariin.
Tämä ei ole huono hallita tätä kotia ja lukita kannattava hankinta lopussa. Se on jo enemmän kuin maksettava hinta, ja se todennäköisesti arvostaa kolmen vuoden vuokra-aikana. $ 250 / kk positiivinen kassavirta on $ 9,000 kolmen vuoden aikana. Joten, vaikka sijoittaja ei käytä vaihtoehtoaan ostaa koti, he ovat tehneet mukavan voiton, kun otetaan huomioon he ovat investoineet pieneen rahasummaan.
Sandwich vuokrasopimukset
Voileivän vuokrasopimus on aivan kuten nimi tarkoittaa: kaksi vuokrasopimusta sijoittajan kanssa keskellä. Tässä tilanteessa sijoittaja haluaa ostaa kiinteistön alennuksella vuokra-ajan päättyessä ja haluaa löytää vuokralainen, joka haluaa ostaa talon, mutta ei voi johtua luottoongelmista tai puutteesta. käteistä ennakkomaksusta. Useimmat tässä tilanteessa omistajat, jotka haluavat omistaa, ovat mielellään löytäneet oikean kodin, jonka he voivat ostaa vuokrausvaihtoehdolla, joilla on aikaa parantaa luottoaan ja saada ennakkomaksu yhdessä.
Aiomme käyttää edellistä esimerkkiä, mutta sijasta tavallinen vuokralainen sijoittaja löytää jonkun, joka haluaa vuokrata tai vuokrata kotiin. Kaikki luvut ovat samat, paitsi vuokralainen ostaja haluaa omistaa kodin 3 vuoden vastaavan vuokra-ajan lopussa.
Vuokralainen ostaja ei maksa vain ensimmäistä, viimeistä ja vakuusmaksua etukäteen, vaan myös vuokrasopimukselle, jota ei ole palautettu maksamaan oikeutta ostaa asuntoa vuokrasopimuksen päättyessä. Myös vuokralainen ostaja on samaa mieltä siitä, että jos he ostavat kotiin, hinta on 110 000 dollaria. Nyt sijoittajan kassavirta näyttää tältä:
- Sama 3,075 dollaria menemään ulos myyjälle ensimmäiselle vuokrausvaihtoehdolle.
- 750 dollaria x 3 = 2,250 dollaria + 1,500 dollarin vuokrasopimusmaksua vuokralaisen ostajasta, joka tulee = 3 750 dollaria.
- Sijoittaja olisi voinut myös pyytää korkeamman vuokrasopimuksen maksamista, mutta oli tyytyväinen 675 dollarin positiiviseen kassavirtaan, kun molemmat sopimukset on allekirjoitettu.
- Myyjä tekee 675 dollaria edestä, 250 dollaria kuukaudessa 34 jäljellä olevilla kuukausilla (ensimmäinen / viimeinen maksettu) ja 30 000 dollarin bruttotulos myydä kotiin 110 000 dollaria, mutta maksaa vain 80 000 dollaria.
- Sijoittajan bruttovoitto on 39.175 dollaria, ja niissä on nolla dollaria rahoistaan.
Toinen strategian etu on, että vuokralainen ostaja haluaa omistaa kodin ja ottaa paremmin huolta siitä. Itse asiassa jotkut sijoittajat neuvottelevat vuokrasopimuksista, jotka edellyttävät vuokralaisen maksamaan ensimmäiset 100 dollaria tai enemmän korjauksiin. Koska vakuutukset ja verot maksetaan alkuperäisessä kiinnitysmaksussa, kulut ovat vähäiset.
Jos sijoittaja haluaa kattaa kaikki perusteet, he voivat maksaa kiinnitysmaksut suoraan, eivätkä anna myyjälle sellaista asemaa, jossa he voivat olettaa siltä varalta. Vuokrasopimukset ja sandwich-vuokrasopimukset ovat usein kiinteistösijoittajien käyttämiä strategioita, joiden tarkoituksena on lisätä kiinteistöjä salkkuun ja rakentaa kuukausittainen kassavirta.
Back-to-Back Closings
Kiinteistö- ja asuntomessuilla, jotka alkoivat kehittyä vuonna 2007, syntyi paljon muutoksia luotonanto- ja kiinteistösiirtoyrityksissä. Otsikkoyhtiöt, jotka ovat aiemmin tehneet kaksinkertaisen sulkemisen ja rahoittavat yhden sopimuksen toisen tuoton kanssa, ovat melkein missään missään. On kuitenkin olemassa keino tukku- ja kääntämisominaisuuksiin, joissa on takana takaisin sulkeutuvat käyttämättä omia rahaa.
Tietenkin ensimmäinen vaatimus on, että sinulla on kannattava tukku-flip käsitellä perustettu. Sinulla on oltava ensimmäinen kiinteistö ostettu oikeaan hintaan ja valmis sijoittaja ostaa sen sinulle mukavalla voitolla. Voiton on oltava riittävä kattamaan maksu, joka vaaditaan, jotta voit käyttää muiden ihmisten rahaa saada ensimmäinen kauppa suljettu, jotta voit sulkea toisen myynnin sijoittajalle.
Kaupallinen rahoitus on prosessi saada hyvin lyhytaikaista lainaa rahoittamaan yksi sopimus, joka seuraa sulkemista kiinteistön myymiseksi samana päivänä tai yleensä 24 tunnin kuluessa. Kaupallinen lainanantaja sijoittaa varat sellaiseen nimelliseen yhtiölle, joka tarvitaan ensimmäisen kaupan sulkemiseen.
Kun sopimus sulkeutuu, siirryt toiseen kauppaan, joka on tavallisesti suunniteltu takanaan. Tämän sopimuksen päätösasiakirjassa kuvataan maksua kaupalliselle lainanantajalle ensimmäisen kauppaan lainatusta summasta ja lisämaksusta. Tämä on yleensä vähintään 2500 dollaria, ja se voi perustua myös prosenttiosuuteen lainanottajamäärästä. Saat tasapainon ja voitot.