Liiketoiminta ei ole kiinteistö ja sitä ei pidä myydä kuten se
Työskentelytoiminnan myynti , vaikka kiinteistö sisältyykin, vaatii hyvin erilaisen arvostusperiaatteen. Liian usein kiinteistönvälittäjät ja välittäjät eivät ymmärrä eroa, koska he eivät saa niin monta pyyntöä tämäntyyppisistä tapahtumakokonaisuuksista.
Kun yrityksen omistaja omistaa kiinteistön, he haluavat joko sulkea yrityksen ja myydä kiinteistön tai myydä molempia . Kiinteistövälittäjät ja välittäjät ovat houkuttelevia luettamaan molemmat yhdessä, ja tämä voi olla virhe.
Liiketoiminta on hyvin erilainen eläimistö, jossa kiinteistö sijaitsee. Liiketoiminta-alueiden siirtämiseen tarvitaan myös hyvin erilaisia sopimussopimuksia. Ne eivät ole kiinteän omaisuuden ominaisuuksia, ja ne voivat sisältää takeita volyymista ja olemassa olevista asiakkaiden / asiakaspohjaisten väestötiedoista. Arvostusparametrit ovat hyvin erilaisia, koska työyrityksellä oli "hyvää tahtoa" koskevat näkökohdat sekä olemassa olevat sopimus- ja mahdollisesti toimittajasopimukset. Joskus he eivät voi siirtyä uudelle omistajalle.
Kiinteistöalan ammattilaiset
Kiinteistöalan ammattilaiset, etenkin kaupallisen kapean alan ammattilaiset, ovat osaamista ja asiantuntemusta analysoimaan vuokraustuloja ja -kuluja ja esittelemään heidät asiakkailleen / asiakkaalle päätöksenteossa. Niissä, missä ne voivat olla lyhyitä, on liiketoiminnan analysointi rahoitusnäkymistä. Pinnalla on paljon, ja tulos- ja tappio- ja tase-erän tarkastelu ei alkane tosiasioissa.
Maaseutualueella, jossa käytän, kiinteistönvälittäjä oli listannut myytäväksi liiketoiminnan ja tämä oli ilman kiinteistöä. Rakennus vuokrattiin. Koska minulla oli kiinnostunut asiakas, soitin ja pyysin taloudellisia tietoja, saan P & L: n ja taseen. Soitin takaisin ja pyysin Cash Flow -jaosta.
Välittäjä ei oikeastaan tiennyt, mitä pyysin.
Yrityksen myynti ja tulos on usein hyvin erilainen kuin kassavirta ; kysy IRS: n edustajalta. Yksi liiketoiminnan omistamisen eduista on saada joitain taukoja vähentämällä kulut liiketoiminnallisesti, joka olisi henkilökohtainen. Emme puhu välttämättä laittomista tai veropoliittisista toimista. Esimerkki olisi ajoneuvon vähennykset ja sen toimintakustannukset, koska sitä voidaan käyttää sekä henkilökohtaiseen että liiketoimintaan.
Se oli huono asiakas, joka oli listalla yrityksestään, kun perusvaatimukset eivät kuuluneet hänen tietopohjaansa. Kaikki hyvät liikeyrittäjät vaativat asiakkaaltaan kassavirta-analyysia yhtenä tärkeimmistä rahoitusasiakirjoista. Liiketoiminnan arvoon tehdyt oikaisut tehdään rahavirran erien perusteella, mukaan lukien:
- Kaikkien tulojen yksityiskohtaiset laskentataulukot
- Yksityiskohtaiset tiedot kaikista kuluista
- Minkälaisia kuluja todella käytetään omistajan eduksi
- Korvaus tuloihin, jotka menevät pois (ei kustannuksia uudelle omistajalle)
- Lisäkustannukset omistaja-hyötykustannuksiin, jotka vaativat uutta ostajaa kasvattamaan kuluja (omistaja hallinnoi / ostaja vuokraa päällikkö)
Aikaisemmassa elämässä myin yrityksen New Yorkin pörssissä julkiselle yhtiölle.
He lähettivät joukko tilintarkastajia, jotka viettivät useita viikkoja, lähinnä tarkistaen kassavirrat. Esimerkki omistajan kustannuksista, joka oli poissa, oli kuorma-autokuluni. Yritys toimitti minulle ajoneuvon, kaikki kulut, huolto ja polttoaine. He lisäsivät tämän kustannuksen ja kasvattivat yrityksen arvoa, koska se ei ollut todellinen kustannus, jonka heidän olisi maksettava ostoksen jälkeen.
Kuten mainitsin artikkeliluettelossa, jos myyjä omisti myös yrityksen ja ei maksoi itsensä markkinakorompelaksi, ostajan olisi sopeuduttava liiketoiminnan arvostukseen alaspäin johtuen siitä, että johtajan palkkaaminen on tarpeen markkinapalkka.
Kuten näette, on olemassa useita tekijöitä, jotka tekevät liiketoiminnan arvostuksen paljon erilaisemmiksi kuin kiinteistöjen myynnistä. Emme ole edes päässeet inventaarioon.
Toinen asia liiketoiminnan arvostuksesta on eri tapoja, joita lasketaan teollisuuden tai liiketoiminnan tyypin mukaan.
On selvää, että useimmat kiinteistöalan ammattilaiset eivät saa harjoittaa liiketoimintayritysten välitystä, ellei heillä ole kokemusta ja asiantuntemusta sen tekemiseen. Paljon parempi lähestymistapa olisi kumppani sellaisen liikeyrityksen välittäjän kanssa, joka ei tee kiinteistöjen välitystä. Se on molempia osapuolia hyödyttävä suhde, ja kukin teistä tuo asiakkaalle ja asiakkaalle mahdollisimman paljon kokemusta ja arvoa.