Numerojen ymmärtäminen
Jos kiinteistön käyttö on tuottaa tuloja vuokrista tai vuokrasopimuksista, käytetään yleisesti arvioinnin tai arvostuksen tulomenetelmää. Kiinteistön tuottamaa nettotuloa käytetään yhdessä tiettyjen tekijöiden kanssa laskea sen arvo nykyisillä markkinoilla, jos niitä myydään.
Kyse ei ole pelkästään kiinteistön sijoittajista, jotka ovat kiinnostuneita toiminnan tuottamasta nettotuotoista.
He hakevat lähes aina rahoitusta ja lainanantajat tarkastavat tarkasti tulojen ja kulujen yksityiskohtien olevan mahdollisimman varmaa, että heidän sijoituksensa on suojattu. Lainanottajat haluavat nähdä tavanomaisia vuokrausasumääriä, jotka ylittävät tarpeettomat kulut, jotta kiinnitysmaksut saataisiin omistajille jäljellä olevasta voitosta.
Arvonlisäverokannan käyttäminen (Cap Rate) arvon arvioimiseksi
Kun käytetään aktivointikurssia tulo-omaisuuden arvon määrittämiseksi, käytetään kiinteistön nettotuototuotot ja käypä hinta ja korkoprosentti ovat käänteisiä. Toisin sanoen mitä korkeampi kapasiteetti on, sitä alhaisempi hinta on.
Käytä Gross Rental -kerrointa arvon arvioon
Bruttovuokraton kerroin tai GRM käyttää kiinteistön bruttoavustuksia sen sijaan, että käytetyn kappalemääräisen nettotuloksen sijasta. Laskelmassa on kaksi tapaa tehdä, koska on olemassa bruttokapasiteettituotto (GPI) ja bruttokäyttötuotto (GOI).
Kuten kustakin laskelmasta voidaan nähdä, arvionarviointi on paljon parempaa käyttämällä bruttotoiminnan tuottoa, kun otetaan huomioon käyttöasteen ja maksamatta jättämisen menetykset.
Silloin kunnossa ja tulevissa kuluissa on otettava huomioon
Subjektiivisempi, mutta erittäin tärkeä, se ottaa huomioon kiinteistön kunnon.
Koska kumpikaan tulonarviointimenetelmistä ei pidä kiinteistöolosuhteita ja tulevia todennäköisiä suuria korjauskuluja, ne on otettava huomioon saavuttaessa loppuarvioarvon.
Ostettaessa olemassa olevaa kiinteistöä se olisi voinut toimia hyvin tehokkaasti tai siellä voisi olla toiminnallisia ongelmia, jotka heikentävät nettotuloja. Kun sijoittajat arvioivat asuntohanketta esimerkkinä, vuokrat eivät välttämättä ole vuokrat, ja kulut voivat olla korkeampia tai pienempiä kuin ne olisi.
Sanotaan, että vuokranantaja on myöntänyt vuokrasopimuksia tietyille vuokralaisille vastineeksi palveluista tai vain siksi, että heillä on ongelmia ja vuokranantaja ei halua häätää heitä. Tai korjaus- ja ylläpitokustannukset ovat olleet alhaisempia kuin vastaavat ominaisuudet. Vuokranantaja saattaa olla väsyttänyt hallintotehtäviä tai vain ei, joka koskee huonoa kunnossapitoa aiheuttavien ongelmien ratkaisemista.
Sijoittajat, jotka tutkivat toiminnan kaikkia osa-alueita, voisivat nähdä mahdollisuuden, koska vuokra-numerot eivät ole todellisia. He näkevät, että vuokralaisten hankkiminen näille yksiköille täysimääräisissä vuokrasopimuksissa tekisi huomattavan eron nettotuloksesta, joten he haluavat ostaa sen. He saattavat nähdä, että kiinteistön kulut eivät ole niin paljon kuin ne pitäisi ja omaisuus on huonontunut, jotta he voivat siirtää ostoksen.
Terävät sijoittajat ja ehdottomasti lainanantajat poistavat huolellisesti projektin talouden, jotta varmistetaan, että reaaliluvut ovat niiden kanssa. On yllättävää, kuinka monta pienempää kaupallista ominaisuutta on huonosti hoidettu. Joko vuokrat ovat liian alhaiset, kulut ovat liian korkeat tai molempien yhdistelmä. Sijoittajat, jotka pysähtyvät perusarvolaskelmissa ilman kaivaa vuokrat ja kulut, siirtävät usein parhaat sopimukset tai ylittävät kiinteistöjen.
Tunne tulotapa, koska sitä käytetään paljon
Jos aiot työskennellä sijoittajien asiakkaiden kanssa, käytä tarpeellista aikaa, jotta voit oppia arvonmääritysmenetelmän. Et halua sijoittajasi ostajan tai myyjän asiakkaiden käyttää terminologiaa, jota et tunnista tai pyydä laskelmia, joita et pysty suorittamaan.
Sijoittajat voivat olla varsin palkitsevia, koska markkinat ovat varsin aktiivisia.
Voit myös rakentaa erinomaista toistoa sekä viitata tyytyväisiltä sijoittajavierailta.
** Päivitys: Päivitän tätä artikkelia kiinteistömarkkinoiden kaatumisen jälkeen ja sen aikana, joka näyttää olevan elpymisen alku. Arvostelijat muuttuivat erittäin konservatiivisiksi markkinoiden ongelmien jälkeen, ja heidät syytettiin hidastamasta elpymistä aliarvioimalla ominaisuuksia ja käyttämällä markkinoilta sulkemisia vertailukelpoisiin tarkoituksiin. Kuitenkin he näyttävät joutuvansa takaisin tasaiseen köliin nyt.