Susan Dawson, Waltzin kumppani, Palmer ja Dawson, LLC, käsittelee kysymyksiä, joita sinun pitäisi kysyä itseltäsi ennen kuin allekirjoitat kaupallisen vuokrasopimuksen.
1. Olenko lukenut ja ymmärtänyt koko vuokrasopimuksen?
Kyllä, sinun täytyy lukea se.
Tiedän, että se on hyvin pitkä (ja sitä kohtaava, ei kovin mielenkiintoinen) asiakirja, mutta sinun on tiedettävä, mitä siinä on.
Tarkista ehdot. Älä oleta, että he saivat sen oikein. Varmista, että tarkistat aloituspäivän, päättymispäivän, vuokrauksen, vuokra-escalation ja minkä tahansa muun ehdokkaan ehdot. Varmista myös, että tiedät, mitä olet velvollinen tekemään.
Mikä on vuokranantajan velvollisuus tehdä? Voitko lopettaa sen? Varmista, että tiedät, mitä olet tekemässä.
2. Olenko neuvonut parhaan mahdollisen sopimuksen?
Vain koska he antoivat sinulle vuokrasopimuksen, ei tarkoita sitä, että neuvottelut ovat loppuneet. Monet vuokra-ehdoista ovat edelleen neuvoteltavissa. Kun luet tätä, tee luettelo kaikista niistä säännöksistä, joita et pidä ja lähetä se vuokranantajalle. Saatat olla yllättynyt siitä, kuinka paljon he ovat halukkaita vaihtamaan.
3. Onko yritykseni rakenne olemassa?
Jos haluat suojata kyseisen yrityksen kuoren , varmista, että se on ensin paikallaan.
Varmista, että olet tallentanut yhtiöasiakirjoja tai yhtiöjärjestyksiä (jotkut valtiot kutsuvat nämä asiakirjat Sertifikaatit) LLC: lle takaisin valtiosihteeriltä ennen kuin allekirjoitat.
4. Ymmärränkö vuokra-alan terminologian?
Esimerkiksi useimmat vuokrasopimukset käyttävät termiä "CAM", joka tarkoittaa "Yhteisen alueen ylläpitoa".
Sinulle olisi annettava prosenttiosuus CAM: stä, joka olet vastuussa vuokrasiasi rakennuksen prosenttiosuudesta.
Varmista, että prosenttiosuus perustuu rakennuksen kokoon, eikä se ole riippuvainen siitä, kuinka paljon rakennusta vuokrataan.
5. Pohdinko, että pyydän CAM Stop -vuokrasopimusta?
Useimmat vuokrasopimukset nykyään ovat "triple net" (eli maksat vuokran, plus suhteellinen osuus CAM: n ja kiinteistöveron).
Voit pyytää vuokranantajalta CAM Stop -vuokrasopimusta, eli maksat ainoastaan CAM-maksujen ja kiinteistöverojen korotuksesta alkuperäisen vuokrasumman ylittävältä vuodelta (jota usein kutsutaan "perusvuodeksi").
Vaikka vuokranantaja voi lisätä perusvuokrien määrää, se vie paljon "mysteerimaksua" vuokrauksesta. Vaihtoehtoisesti pyydä CAM: n korkkia, jotta se ei voi nousta enemmän kuin tietty neuvotteluprosentti.
6. Olenko lukenut CAM-määritelmän?
Tämä on luultavasti yksi hämmentävimmistä osista vuokrasopimusta ja sinut yllättyvät siitä, kuinka paljon maksat. Tarkista, että et maksa asioista, jotka liittyvät vuokranantajan markkinointitoimiin tai oikeudellisiin maksuihin, jotka liittyvät muiden vuokrasopimusten neuvotteluihin.
Muita asioita, jotka saatat haluta lakko, ovat hallintomenot, jotka ylittävät 3 prosenttia, maksavat etuudet vuokranantajan työntekijöille ja muut vuokrasopimukset.
Lue lisää CAM-termien neuvottelusta.
7. Mikä on vastuumme investoinneista?
Liiketoimintakaupassa käytettävät "pääomamenot" viittaavat yleensä merkittäviin rakennemenoihin, kuten kattoon, säätiöön, lämmitys-, ilmanvaihto-, ilmastointi- ja muihin pääkorjauksiin / -korjauksiin.
Mikä on "standardi" on erilainen kuin kaupunki ja omaisuus, mutta tyypillisesti neuvoisin asiakkaita allekirjoittamasta vuokrasopimusta, joka siirtää vuokralaiselle näiden korjaus- tai korvauskustannukset. Jos vuokranantaja tarvitsee maksamaan näistä kustannuksista, on kompromisseja.
Esimerkiksi jos vuokrasopimus kertoo, että olet vastuussa LVI-laitteiden korjaamisesta ja vaihtamisesta, suosittelemme vuokranantajalle, että hän korvaa "korvaamisen" ja että korjausvelvollisuus on rajoitettu huoltosopimukseen, ehkä kaksi kertaa vuodessa, ja että olet vastuussa kaikki yleiset korjaukset tiettyyn vuotuiseen enimmäismäärään saakka.
8. Onko vuokrasopimus osoitettavissa ?
Tarkista, onko vuokranantajalla oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos pyydät tehtävää; toisin sanoen joku muu voi vuokrata, jos myydät yrityksen. Monille yrityksille sijaintisi on suuri arvo.
Jos vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, kun haet toimeksiantoa, se voi tappaa myyntiasi. Pyydä vuokranantajaa poistamaan tämä säännös tai sallimaan sen muuttamisen niin, että se ei koske yrityksen myyntiä. Ymmärtää, että vuokranantaja haluaa edelleen oikeuden hylätä tehtävän, jos uusi vuokralainen ei ole taloudellisesti hyväksyttävää.
9. Tarvitsenko henkilökohtaisen takuun ?
Jos voit päästä pois allekirjoittamalla vuokrasopimuksen ilman henkilökohtaista takuuta, olet erittäin onnekas. Useimmat vuokranantajat eivät näinä päivinä allekirjoita, ellei sinä henkilökohtaisesti takaa vuokrasopimusta. Takaukset ovat kuitenkin neuvoteltavissa.
Harkitse takauksen tarjoamista vain osalle vuokra-ajan, puolet. Tai neuvotella takuista, joka kestää vain 6-12 kuukautta sen jälkeen, kun olet päättänyt sen sijaan, että se olisi jäljellä.
10. Olenko realistinen?
Jos vuokrasopimus on 3% suuremmasta kiinteistöstä, vuokranantajan on paljon epätodennäköisempää neuvotella kanssasi kuin jos tilasi on 25% tai enemmän. Jotta todella ymmärrät, mitä kohteita on tärkeää neuvotella, harkitse palkata asianajaja tarkastella asiakirjaa ja auttaa sinua neuvotteluissa.
Vuokrasopimus voi tuntua itsestään uskomattoman yksipuoliselta ja raskaalta, mutta monista näistä säännöksistä on eräitä erittäin hyviä syitä, ja asianajaja voi auttaa sinua päättämään, milloin leikkaaminen ja ajaminen sekä riski sen arvoinen.
Lisätietoja
Yrityshakujen löytäminen ja leasing