- Sijainti
- Taloushallinto
- korjaus
- Nykyinen markkina
Arvioi kiinteistön sijainti
Sijainti on yksi tärkeimmistä asioista, kun harkitaan mahdollisen sijoituskiinteistön arviointia. Se voi auttaa sinua tekemään koulutettuja arvauksia kiinteistön mahdollisuuksista arvostaa vuosien varrella.
Esimerkiksi kiinteistövälittäjä Robert Kiyosaki kertoo tulojen hankkimisen eduista college-yhteisön lähellä. Perusteluissa on, että vuokralaisilla on aina runsaasti tarjontaa, opiskelijoiden vanhemmat yleensä maksavat vuokran ja voit usein periä korkeamman vuokran, koska alueella on toivottavaa ja asuntojen kysynnän lisääntymistä.
Mikä naapuri on kuin
- Onko se lähiö tai kaupunki?
- Onko se lähellä vähittäiskauppoja, kuljetusliittymiä, sairaaloita ja kouluja?
- Minkä tyyppinen vuokralainen haluaa asua siellä? (perheet, eläkeläiset, yksinäiset, keskiluokka jne.)
- Onko alueella paljon vuokralaisia?
- Onko se lähellä nykyistä asuinpaikkaa? Jos se on kaukana, sinun on otettava huomioon matkakustannukset taloudellisista kustannuksista työmatkoista ja mahdollisuuksista kustannuksilta menetetty tuottavuus.
- Onko naapurustossa vakaa, laajentuva vai laskeva? Onko olemassa paljon tyhjiä kiinteistöjä tai onko paljon uutta rakennusta?
- Näetkö kasvumahdollisuuden tulevaisuudessa? Esimerkiksi rakennetaan uusi rautatieverkko, joka yhdistyy suurkaupunkiin, tai uusi yritys siirtyy alueelle ja luo uusia työpaikkoja. Nämä voivat merkittävästi lisätä sijainnin toivottavuutta.
Arvioi kiinteistön taloudellinen tilanne
Tunne budjettiasi
- Kuinka paljon voitte panostaa tähän investointiin?
- Kuinka paljon sinulla on varaa menettää?
- Jos tarvitset lisävaroja, mistä sinä saat ne?
- Mitä kuukausittainen kiinnitysmaksu ja korko ovat?
Tarkastele kiinteistön arvoa
- Pyydä nähdä kiinteistöjen todelliset tulot ja menot. Jos yksikään ei ole käytettävissä, varmista, että pystyt kohtuudella ennakoimaan käyttökustannukset.
- Laske omaisuuden nettotuototulot (NOI) .
- Mikä on vakio vajaakäyttöaste alueellasi?
- Mikä on kiinteistön ennakoitu vuokra?
- Mitä vakuutus maksaa?
- Kuinka paljon verot ovat?
- Mitä omaisuuden ylläpitokustannukset ovat?
- Oletko määrittänyt markkinasi kapitalisoitumisnopeuden (Cap Rate) ? Jos et ole tietoinen markkinoiden kapasiteetista, ota yhteyttä paikalliseen kiinteistönvälittäjään.
- Kun olet määrittänyt Cap Rate, voit nyt jakaa NOI Cap Rate ja saada nykyinen arvo kiinteistön.
- Oletko tehnyt vertailevan markkina-analyysin (CMA)?
- Mitä vertailukelpoisia asuntoja myydään alueella? Olitpa sitten ostamassa vuokra-asuntoa tai etsimässä talon kääntämistä, sinun kannattaa varmistaa, ettet ole liian maksa kiinteistöstä.
Arvioi mitä korjauksia tarvitaan
Mitä korjauksia olet mukavalla?
- Haluatko kiinteistön, joka tarvitsee vain maalikerroksen ja uuden maton, oletko kunnossa kohtuullisella työllä tai olet tyytyväinen suolenpudotukseen (uudet putket, sähköiset, lattiat, seinät jne.)
Voitteko varautua korjauksiin?
- Korjauskustannukset vaihtelevat suuresti riippuen siitä, pystytkö tekemään sen itse tai jos sinun on palkattava joku muu tekemään sen.
- Rakennusbudjetti materiaaleihin ja käsityötaitoon vaihtelee myös vaihtelevasti riippuen siitä, rakennatko miljoona dollaria kotiin vai viisikymmentätuhatta dollaria vuokra-asuntoa.
- Toinen yleinen nyrkkisääntö on, että korjaukset maksaa aina enemmän kuin olet suunnitellut. Jos vuokraat urakoitsijan, kahden viikon työ muuttuu usein neljään viikkoon. Vaikka korjaat itse itse, kustannukset voivat mennä käsistä. Esimerkiksi aiot asentaa uuden kipsilevyn huoneeseen 800 dollaria. Kun avaat seinät, löydät termitiitit ja tarpeet paitsi tuhota, myös muokata seiniä uudelleen. Tällaiset odottamattomat kulut nousevat nopeasti. Sinua ei vain lyödä korkeammalla rakennushankkeella, mutta maksat lisäkustannuksia, joita kutsutaan "pehmeiksi kustannuksiksi", maksaaksenne asuntolaina, kiinteistöverot ja vakuutuksen tyhjälle omaisuudelle, kun nämä korjaukset on suoritettu loppuun.
Arvioi investoinnit verrattuna nykyisiin markkinoihin
Yritetään kääntää McMansion taantuman aikana ei ole helpoin yritys. Taantumassa, ostamaan suljetun kiinteistön vuokraamaan vuokralaisille voisi olla parempi panos menestykseen. Sinun on tarkasteltava, mitä nyt kehittyy kiinteistömarkkinoilla ja muokkaa suunnitelmaa sen mukaisesti.
Jos ostat McMansionin ja sinulla on rahat pitää se seitsemän vuotta, kunnes voit myydä sen voittoa varten, niin se voi olla hyvä sijoitus. Toinen asia tarkastella ostaessaan kiinteistöä on sen jälleenmyyntiarvo. Hyvin toivottavat varat ovat ne, jotka voidaan helposti ostaa ja myydä riippumatta markkinoista. Ne ovat aina kysyntää. Ajattele niitä tarpeina, kuten leipää ja vettä.
Ihmiset eivät tarvitse taloa, jossa on inground-allas ja TV-seulontahuone. Ihmiset tarvitsevat talon, jossa on puhdas kylpyhuone ja vahva katto. Haluat kiinteistösi vedota eniten ihmisiin, joten sinulla on eniten mahdollisia vuokralaisia ja ostajia.