Osta oikea, ulos nopeasti, luottaa tiimisi
Mitä tarkoittaa kääntyä taloon?
Talon kaataminen tarkoittaa, että olet ostamassa taloa, jonka tarkoituksena on myydä se, tavallisesti nopeasti, voittoa varten.
Se ei ole pitkän aikavälin buy-and-hold-strategia. Omaisuuden myynti enemmän kuin ostanut sen ei välttämättä tarkoita sitä, että voitat voittoa.
Esimerkiksi, ostaat talon 200 000 dollariin ja pannaan 50 000 dollarin kunnostustöihin. Jos myyt talon 240 000 dollaria, mikä on enemmän kuin ostit sen, voit todella menettää rahaa, kun otat huomioon remontin kustannukset sekä lisäkustannukset pitää omaisuutta ja myydä omaisuutta.
Millaista kiinteistöä voidaan kääntää?
Tavallisin ominaisuus, joka on käännetty, on yksi perheen koti. Kuitenkin lähes kaikki kiinteistöt voidaan kääntää voittoa varten. Tämä sisältää:
- Usean perheen asuntotuotot : Uudistamisen mahdollisuudet ovat olemassa olevien yksiköiden kunnostaminen tai lisäyksiköiden lisääminen, jotta kiinteistö saadaan arvokkaammaksi tuleville ostajille.
- Mixed-Used Property: Tämä saattaa edellyttää jälleenrakennuksia tai lisäyksiä vähittäiskaupan tilaan, asuintilaan tai molempiin.
- Vähittäis-kiinteistö : Tilan uusiminen erityistarpeeksi, kuten ravintola, salonki tai yleinen kauppa.
- Maa : Kaavoitusprosessin suorittaminen, jotta se voidaan hyväksyä tiettyyn käyttötarkoitukseen, kuten asuin- tai vähittäiskauppaan. Kaavion hyväksynnän saaminen voi olla pitkällinen prosessi, riippuen siitä, kuinka nopeasti ja helposti kaupungin rakennusosasto työskentelee.
Avain 1: Osta oikeaan hintaan
Teet rahaa ostaa. Ei ole väliä kuinka hyvin kunnostat kodin lopulta, jos laitat liian paljon rahaa alusta alkaen, on paljon vaikeampaa tehdä voittoa.
Määritä korjauksen jälkeinen arvo - ARV
Yrität selvittää, kuinka paljon sinulla on varaa ostaa kiinteistöä saadakseen voittoa. Siksi sinun täytyy työskennellä taaksepäin.
Ensimmäinen asia mitä sinun tarvitsee tehdä on määrittää omaisuuden jälkeinen korjausarvo. Tämä on mitä uskot kodin arvoinen, kun olet suorittanut kaikki kunnostustyöt kiinteistössä.
Sinun on tarkasteltava äskettäin myytyjä hintoja vastaavien kiinteistöjen alueella. Tarkasteltaessa vertailukelpoisia ei ole tarkka tiede, se auttaa antamaan sinulle pallonarvon kotona arvo. Jos kotisi on nelinpeli, kaksi kylpy Colonial, sinun kannattaa tarkastella viimeisen vuoden aikana myytyjä samanlaisia kolonialeja. Sinun on tehtävä muutoksia tiettyihin tekijöihin, kuten:
- Neliösumma: Kaksi kodissa voi olla sama määrä vuoteita ja kylpyjä, mutta yksi voi olla 1 000 neliöjalkaa suurempi.
- Korjaustyön laatu: Katso peruskorjauksessa käytetyt materiaalit. Onko tämä nykyinen ostaja etsimässä?
- Sijainti: Jotkut kaupungin alueet ovat parempia kuin toiset: parempi koulukunta, hiljaisempi katu.
- Erän koko: Suuremmat erät ovat arvokkaampia.
- Palvelut: Onko kodissa keskeinen ilmastointi, uima-allas, valmiin kellarin tai master-sviitti?
Kun olet tarkastellut vertailukelpoisia ominaisuuksia, sinun pitäisi pystyä keksimään valikoima siitä, mitä koti kannattaa, kun olet saanut valmiiksi korjaustesi. Tämä on korjauksen jälkeinen arvo.
Vähennä kustannuksia
Jotta ostaisit kiinteistön oikeaan hintaan, sinun on määritettävä, kuinka paljon rahaa uskot käyttävänsi kotona.
- Hankintakustannukset: Tämä sisältää osavastuut, kotitarkastukset, asianajajan palkkiot, selvitykset, pankkimaksut, tallennusmaksut: teot ja kiinnitykset.
- Rakennuskustannukset: Kaupunkiluvat, materiaalikustannukset, työvoimakustannukset.
- Omistuskulut: Vakuutusmaksut, verot, lainojen maksut, mahdolliset hyödyllisyyskustannukset.
- Myynnin loppukustannukset: asianajajan palkkiot, mahdollisesti kiinteistösiirtoverot, kiinteistönvälityspalkkiot, rekisteröintimaksut: toimeksiantaja ja asuntolaina, kaupunkitarkastuspalkkiot: mahdollinen asumistodistus , CO, mikäli kaupunki sitä vaatii, ostajan hyvitykset: ostajan kotiselvittäjä löytää asioita väärin omaisuutta, joten ostaja todennäköisesti pyytää luottoa korjaamaan nämä asiat.
Mikä on voitto motiivi?
Et todennäköisesti käy läpi kaikkea työtä ja riskiä kääntyä kotiin tekemään 5000 dollaria. Siksi sinun on määritettävä ihanteellinen voiton tavoite läppä. Kun kaikki sanotaan ja tehdään, haluaisitko tehdä 20 000 dollaria? $ 50000? $ 100,000? Tietäen kuinka paljon haluat tehdä auttaa määrittämään hinnan, jolla sinulla on varaa ostaa koti.
Sinun on myös oltava tietoinen siitä, että saatat joutua maksamaan myyntivoiton verot kaikista voitoista. Riippuen tuloluokasta, sinun ei ehkä tarvitse maksaa mitään tai joutua maksamaan jopa 20 prosenttia voitoksestasi Uncle Samille. Voit maksaa tämän hinnan tekemällä 1031 Exchange -palvelun.
Määritä ihanteellinen ostohinta
Nyt kun olet määrittänyt kiinteistön jälkikäteen korjattavan arvon, kiinteän omaisuuden kunnostamiseen liittyvät likimääräiset kustannukset ja kuinka paljon rahaa haluat tehdä, voit määrittää enimmäismäärän, jonka olet valmis maksamaan kiinteistölle.
Korjausarvon jälkeen
- miinus kustannukset
- Miinus voitto motivointi
= Ideaalinen ostohinta
Tämä on piste, jossa teet tarjouksen ja toivottavasti se hyväksytään. Olet käynyt läpi paljon työtä saadaksesi tämän numeron, joten älkää horjuvatko realtorit, kertoa, lisääkö tarjoushintaasi, omaisuus on sinun. Jokainen dollari, jota maksat kiinteistöstä, on dollari mahdollisesta voitosta, jota olet menettämässä. Muista, että olet rahaa ostoksesta.
Avain 2: Poistu nopeasti
Kiinteistöjen kääntämisen tavoite on tuottaa voittoa ja saada tämä voitto mahdollisimman nopeasti. Kaikki hyvät sijoittajat tietävät, että kiinteistömarkkinat voivat kääntyä penniäkään. Mikä tahansa määrä tekijöitä voi merkittävästi pienentää omaisuuden arvoa. Tämä sisältää:
- Korkotason nousu : Kun korot ovat korkeat, ihmisillä ei ole varaa viettää yhtä paljon kotona. Se laskee ostovoimaansa, koska niiden kuukausittainen kiinnitysmaksu on suurempi. Kun korot nousevat, asuntojen hinnat laskevat sopeutumaan tämän ostovoiman vähenemiseen.
- Kauden muutos: Kotitalouskausi huipentuu kesäkuukausina, kun lapset ovat poissa koulusta. Perheet haluavat siirtyä ennen uuden kouluvuoden alkamista. Jos et voi saada läppäsi markkinoille kevään / kesän kiireen, voit joutua maksamaan itsellesi paljon rahaa.
- Varaston lisääminen : Toinen tekijä, joka voi vaikuttaa kodin arvoon, on alueen ylimääräinen inventaario. Yksi syy tähän voisi olla, jos suuri kaupunkiyhdistys sulkeutuu ja ihmiset alkavat asettua koteihinsa markkinoille, jotta he voivat siirtyä toiseen paikkaan. On vain niin paljon ostajia 3 makuuhuoneen, 2 kylpyhuoneen 250 000 dollarin ranch kotiin. Jos markkinoilla on viisi, saatat joutua alentamaan hintaa, jotta se voidaan myydä nopeasti.
- Sulkemiset tai lyhyt myynti alueella: Valitettavasti et voi valvoa naapureitasi. Lyhyt myynti ja sulkemiset alueella alentavat kodin arvoa.
- Luonnonkatastrofi: Et myöskään voi hallita Äiti Luontoa . Hirmumyrskyt, tornadot ja metsäpalot voivat tuhota alueita ja jättää kotiin hinnat yhtä lailla raivoissa.
- Alemman koulun arvosanat: Jos koulujärjestelmän luokitus laskee, naapurustosta tulee vähemmän toivottavia mahdollisille ostajille.
- Slow Economy: Kun talous romahtaa, niin myös kotiin hinnat. Vähemmän ihmisiä voi ostaa asuntoja, ja ne, jotka eivät halua käyttää vähemmän.
- Ympäristöasiat / voimajohdot : Korkeammat radon- tai muut kemikaalit maaperässä, takapihalla tai putkilinjan rakentaminen johtavat vaikeampaan myydä kotisi ylimmästä dollarista.
Avain 3: Työntekijä voi tehdä tai murtaa sinut
Onnistuneita kiinteistöjen kääntöjä tehdään nopeasti ja tehdään oikeaan hintaan. Väärän urakoitsijan vuokraus, suunnittelija tai kiinteistönvälittäjä voi nopeasti kääntää flip flopiksi. Ihannetapauksessa sinulla on luotettujen henkilöiden joukko, ennen kuin suljet kiinteistön, jotta et menetä aikaa.
suunnittelijat
Jos aiot palkata suunnittelija remontin, sinun on varmistettava, että hän tuntee alueen. Viimeinen asia, jonka haluat tehdä, on liikaa paranna. Kaikkiin kotiin ei tarvita Calcutta-marmoria ja brasilialaisia parkettilaatuja. Voit tehdä suuria rahaa suurella pohjapiirustuksella ja puhtaalla suunnittelulla. Keittiöt ja kylpytuotteet myyvät asuntoja, mutta useimmat ostajat eivät tiedä eroa 400 dollarin hanan ja 40 dollarin välillä.
Markkinoiden tuntemus auttaa myös määrittämään, millainen ostaja etsii tällä alueella. Ovatko alue houkuttelevat paljon sinkkuja, vastapäitä, pieniä lapsia, perustamaisia perheitä tai tyhjiä pesimiä? Tämä auttaa määrittämään parhaan mahdollisen asennustyön. Jos lisäät toisen makuuhuoneen? Keskity lapsille tarkoitettuun perhehuoneeseen? Onko master-sviitti menossa olemaan tärkein piirre?
urakoitsijat
Siihen kuuluvat sähköasentajat, putkimiehet, siders, roofers, LVI-urakoitsijat, maalarit, levytyöt ja muut tarvitsemasi. Haluat saada useita hintatarjouksia, jotta saat parhaan hinnan, mutta haluat myös tarkistaa tunnistetietoja, koska paras hinta ei aina ole paras laatu. Saatat ajatella, että sinulla on hyvä hinta alussa, mutta loppuu kuluttaa enemmän aikaa ja rahaa yrittää korjata urakoitsijan huono työtä.
Varmista, että urakoitsija ymmärtää tarvittavat luvat, jotka on otettava pois kaupungin kunnostustöitä, jotka on tehtävä. Kuinka kauan kaupunki ryhtyy käsittelemään lupia? Onko olemassa kaavoituskohtia, jotka on hyväksyttävä? Kaupunkien luvatongelmat voivat kestää työpaikkoja kuukausia ja vähentää nopeasti mahdollisia voittoja.
Urakoitsijat ovat myös tunnettuja "aliarvioidakseen", kuinka kauan työ kestää. Varmista, että toimeksisaajalle on asetettu määräaika, jonka mukaan työ on suoritettava. Sinun tulisi myös sisällyttää vararahasto talousarvioosi näihin töihin, jotka eivät ole ajoissa valmiit.
Realtors
Voit myydä kiinteistönvälittäjän kanssa tai yrittää myydä omaisuutta itse. Jos myydät kiinteistönvälittäjän kanssa, muista ottaa huomioon myyntipalkkio.
Kun valitset kiinteistönvälittäjän, sinun on varmistettava, että he tietävät markkinat, joilla yrität myydä kotiin. Vaikka olet työskennellyt kiinteistönvälittäjän kanssa menneisyydessä, he eivät ehkä ole parhaimpia sopivia kyseisille markkinoille.
Lisäksi monet jälleenmyyjät ovat yksinkertaisesti kiinnostuneita tekemään nopeaa myyntiä eikä välttämättä myy kotia ylimmälle dollareille. Varmista, että olet tehnyt oman tutkimuksen ja että tunnet olosi mukavaksi sen numeron kanssa, jonka Realtor tuntuu saavan kotiin. Haluat nopean myynnin, mutta et myös halua jättää liikaa rahaa pöydälle.