Kaupalliset luotonantajat ovat melko varovainen heidän merkintänsä. Koska ostajien henkilökohtaiset luottotiedot ovat harvoin tärkeitä kaupallisessa luotonannossa, ne käyttävät muita kriteerejä lainanantopäätösten tekemiseen. Kaupallinen omaisuus on ostettu tulojen tuottamiseksi, joten yksi suosituimmista kriteereistä on tarkastella tuloja nähdäksesi, riittääkö se riittävästi antamaan asuntolaina ja jättämään voitot lainanottajille.
Kun lainanantaja tarkastelee asuntoa tai monikulttuurista omaisuutta, onko kiinnitys myönnetty ja kuinka paljon sitä voidaan käyttää DSCR: n tai velanhoitopalvelun kattavuuden suhteen. Se on yksinkertainen laskelma, mutta erittäin tärkeä. Lainaaja ei ole kovinkaan huolissaan yksittäisten luottotietojen tai omistajien historiasta. Sijoituksen tarkoitus on sijoitetun pääoman tuottoprosentti, sijoitetun pääoman tuotto ja kassavirta, joten rahavirta on ensisijainen.
Itse asiassa sijoittajien tulisi arvostaa lainanantajien huolta varmistamalla, että kassavirta laskelmat ovat oikeita asunnon hanketta varten. He haluavat nähdä taloudellisia tuloja ja kuluja. He sitten selvittävät, tulevatko nämä numerot jatkamaan tulevaisuutta tai mahdollisesti parempia tai huonompia. Kun luvut osoittavat, että kassavirta kattaa asianmukaisesti velkahuollon, se vahvistaa sijoittajan sijoittajien valinnan ja arvostusosaamisen.
Vaikka DSCR: n laskemisessa on paljon paikkoja jo hankkeen ja kiinnitysmäärän kanssa, on todennäköisempää, että ostaja haluaa tietää, kuinka paljon he voivat lainata projektissa, jonka he harkitsevat ostaessaan. Sijoittajat tekevät omat laskelmansa ja etsivät valittua lainanantajaaan vahvistaakseen lukuunsa.
Sekä sijoittajilla että lainanantajilla on yhteinen päämäärä tässä suhteessa. Onko projekti riittävän kannattavaa antamaan velka riittävälle voitolle?
Tarkastelemme tätä kahdesta suunnasta, saamme nykyisen DSCR: n ja arvioimme kiinteistön lainanantajan edellyttämällä DSCR: llä. Tämä laskelma perustuu tähän määrään käyttäen yhteistä lainanantajaa minimi hyväksyttävää DSCR: tä 1,20. Sitten teemme sen toiselle suunnalle ja saamme DSCR: n.
Vaikeus: Keskimääräinen
Vaadittu aika: 20 minuuttia
Tässä on kuinka:
- Määritä kassavirta tai bruttotuotot tulojen ja luototusten vähentämisen jälkeen.
Vuokrat yhteensä 187 000 dollaria vuodessa - 9% avointa työpaikkaa ja luottotappioita (16 830 dollaria) = 170 170 dollaria
- Sitten päästä NOI: lle tai liiketulokseen vähentämällä kaikki muut käyttö- ja hallintokulut, mukaan lukien verot ja vakuutukset.
Bruttokäyttö - Kaikki kulut = NOI tai nettotuototuotot
$ 170 170 - 72 470 (kulut) = 97 700 dollaria
97 700 dollaria / 12 kuukautta = 8142 dollaria kuukaudessa
- Jos lainanantaja käyttää minimaalisesti hyväksyttävää DSCR: tä 1,20, niin 8142 dollarin kuukaudessa pitäisi olla 1,2 kertaa kuukausittainen kiinnitysmaksu. Jotta maksimipalkkio maksetaan, on 8142 dollaria jaettava 1,2: lla.
8142 dollaria kuukausittaista nettotuloa / 1,20 vähintään DSCR = 6785 dollaria kuukaudessa korkein kiinnitysmaksu.
- Nyt on vain selvitettävä, kuinka paljon lainaa nykyisillä hinnoilla. Jos tämä ostaja voi odottaa korkoa 6,875% 30 vuoden laina, asuntolainan laskuttaja kertoo meille, että lainanantaja voi olla halukas antamaan lainaa noin 1,032,836 dollaria tämän omaisuutta , koska tämä laina ja korko johtaisi pääoma ja korot 6785 dollaria / kuukausi ja vähimmäisvaatimus 1,20 DSCR.
Useimmat asuntolainan laskimet antavat sinun syöttää maksun, koron ja ajan laskea lainan määrä.
- Kun aloitimme, tiesimme, että tukimme kiinnitysmäärää käyttämällä DSCR: tä, koska olemme ostajat, jotka haluavat arvioida, kuinka paljon lainaa voitaisiin kiinnittää kiinteistöön, jota arvioimme ostajalle. Tehdään kuitenkin vain DSCR-laskenta, jossa tiedämme nykyisen hankkeen kulut ja kiinnitysmaksut.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Vuotuinen kiinnitysmaksu = 1,30 DSCR
1.3 on tässä tapauksessa parempi kuin 1.2, joten luultavasti hyväksyttävä DSCR. Kuitenkin, jos uutta lainaa etsitään operatiivisessa hankkeessa, nykyistä NOI -ohjelmaa käytetään, kun aluksi selvitimme, mitä saattaisi olla saatavana kiinnitysmääränä.
Kun numerot toimivat, sijoittajat ja lainanantajat voivat tuntea hyvää hankkeiden rahoituksesta ja tulevaisuuden kannattavuudesta.
Mitä tarvitset:
- Kiinteistön tulot ja kustannukset.
- Asuntolainan laskin.