Toisin kuin päivittäistavaroiden tukkumyynti, kiinteistö on alhainen ja suuri voitto.
Kiinteistöjen tukkumyynti artikkeleissa ja kirjoissa saa sekä hyvää että huonoa kattavuutta. Tarkastellaan ensin yleistä määritelmää: Kiinteistöjen tukkumyynti vie myyjän ja ostajan välistä asemaa ja hyötyy kiinteistön välittömästä jälleenmyymisestä ilman merkittävää korvausta tai omistusoikeutta.
Tämä on minun määritelmäni, mutta se sopii minun näkemykseni mukaan laajaan freelance-kirjoitustyöhömme aaveiden kirjoittajana kiinteistöinvestointeihin "gurut". Voisit kutsua sitä "kääntymäksi", mutta tukkumyynti näyttää lisäävän ammattimaisuutta.
Kontrasti sen muiden toimialojen tukkukauppiaiden kanssa, se on todellakin erittäin alhainen yleiskustannus ja korkea voittomarginaali. Sinulla ei ole:
- varastotilan vuokraus ja ylläpito.
- toimistotilaa hallita ja myydä.
- työntekijöitä hallitsemaan varastosta.
- kuorma-autot kuljettamaan varastosta.
- vakuutus kattaa kaikki edellä mainitut.
- välttämättömyys ostaa bulkista ennen myyntiä.
Nämä yleiskustannukset ovat merkittäviä, ja useimmilla tukkukauppiailla on voittoja erittäin pienillä yksittäisillä numeroilla. Toisaalta kiinteistöjen tukkumyyjä:
- voivat työskennellä keittiöpöydänsä.
- ei tarvitse varastoida mitään.
- ei tarvitse työntekijöitä eikä vakuutuksia heille tai tiloille.
- voi hallita suurta arvopaperia suhteellisen pienellä rahalla taskuun.
Kuka on asiakkaasi kiinteistöjen tukkumyynnissä?
Ennen kuin etsit kiinteistöjä ostoon tai valvontaan, tarvitset ostajat odottamassa. Sitä kutsutaan rakentamaan ostajaluettelo, ja se on ratkaisevan tärkeää menestyksellesi.
Ensisijaiset asiakkaasi ovat muita sijoittajia, joko vuokra-asuntojen ostajia tai korjata ja kääntää sijoittajia. Voit myydä vähittäiskaupassa kuluttajille, mutta se on riskialtis ja kallis markkinointi- ja provisiohintojen takia.
Sinun täytyy rakentaa ostajien luettelo luomalla suhteita muihin sijoittajiin. Voit liittyä kiinteistösijoitusseuroihin vastaamaan niitä.
Voit mainostaa heitä käyttämällä mainosjulisteiden myyntiä sanomalehdissä ja Craigslistissä. Pohjimmiltaan sinun täytyy tavata mahdollisimman monta kiinteistösijoittajaa, ja sinun on säilytettävä tietokanta tai tiedosto, jossa on vähintään nämä tiedot kustakin:
- mielenkiintoisilta alueiltaan.
- niiden ensisijainen etu; he aikovat korjata ja kääntää tai he ostavat vuokrausominaisuuksia?
- niiden hintataso ja voitto tavoitteet; toisin sanoen, mitä he maksavat kotiin?
Älä mene ulos ja etsi kiinteistöjä tai avaa markkinointia, kunnes sinulla on ainakin muutama aktiivinen sijoittaja ostajaluettelossasi. Et halua sitoa omaisuutta ilman kohtuullista mahdollisuutta myydä sitä nopeasti.
Mitkä ovat lähteesi kiinteistöjen tukkumyynnistä?
Kun sinulla on ostajia luettelossasi, on aika mennä ulos ja löytää ominaisuuksia, jotka antavat voitot tukkukauppiaana. Ne voivat olla:
- foreclosures.
- omistajan miehitettyihin ennakkohintoihin.
- omistajan, jota ahdistetut myyjät ovat.
- hylättyjä ennakkokauppoja.
- hallitus huutokaupattuja sulkemisia.
Foreclosures on helppo löytää sulkemalla sivustot ja muut lähteet, jotka julkaisevat foreclosure omaisuutta listoja. Omistajat miehitetyissä kohteissa yleensä edellyttävät markkinointia. Kiinteistöjen tukkumyynnin markkinointimenetelmät ovat:
- bandit-merkkejä.
- sanomalehtien ilmoituksia.
- Craigslist-mainokset.
- tukkumyyjän verkkosivuilla.
- tukkukauppias bloggaaminen.
- sosiaalisten sivustojen markkinointi.
- suhteet kiinteistönvälittäjiin ja asuntolainojen välittäjiin.
Kun etsit omaisuutta, joka voisi olla sopiva jollekin ostajallesi, seuraavat numerot ja due diligence ovat seuraavanlaiset. Sinun on oltava erittäin varovainen kaikkien kustannusten kattamiseksi ja melko lähellä ajatusta siitä, mitä ostajallesi on aiheutunut kustannuksista, varsinkin korjata ja räätälöidä. Toisin sanoen sinun on keksittävä, mitä omaisuus on arvokas nykyisillä markkinoilla, vähennä sitten nämä kohteet nähdäksesi, mitä voit maksaa siitä:
- alennus arvoa ostajalle haluaa.
- vuokran, joka voidaan veloittaa, jos ostaja on vuokra-asuntoinvestointi.
- kustannukset rehab, jos ostaja on korjata ja kääntää sijoittaja.
- kustannukset saattamalla se suljettuun taulukkoon.
- haluamasi voiton.
Jos suoritat kaikki numerot ja näet, että tämä omaisuus voidaan nopeasti myydä uudelleen yhdelle luettelossasi olevista ostajista, on aika tehdä sopimus ostaa tai lukita hallintaansa kahdella tavalla:
- Tehtäväsopimus - Sinä kirjaudut kauppaan myyjän kanssa, jonka avulla voit "luovuttaa" ostojesi ja velvollisuutesi toiseen (ostajanne lopulta). Sinun tarvitsee ansaita rahaa, mutta sinun ei tarvitse rahoittaa tätä menetelmää. Menet ostajasi kohtaan ja teet oikeutesi luovutuksen hintaan, joka sisältää voiton. Ostajanne siirtyy ja vie sen sulkemiseen.
- Sopimus ostaa - sinä itse asiassa allekirjoitat sopimuksen ostaa kiinteistön. Tämä vaatii kaksi sulkeutumista, yksi ostoksesi ja toinen heti sen jälkeen, kun ostaja ostaa sinulta. Tarvitset ankaran rahan, ja tarvitset transaktiorahoitusta maksaa kotiin ja perimään maksun ja korvauksen toisesta sulkemisesta.
Tämä on tosin yleiskäsitys prosessista, mutta sen pitäisi auttaa kiinteistöjen tukkumyyntiä kiinnostuneita hyödyntämään muita linkkejä ja oppimaan lisää.