Kun yrityksen omistaja ostaa liikekiinteistön, jossa on kiinnitys, asuntolainan haltija voi vaatia ostajaa hankkimaan kiinteistöpolitiikan, joka sisältää tavanomaisen kiinnityslausekkeen .
Tässä on esimerkki.
esimerkki
Andy omistaa A-1 Appliances -yhtiön, joka myy kodinkoneita. Andyn yhtiö on juuri ostanut uuden varaston, jolla on kiinnitys Lucky Lendingilta.
Lucky Lendingin saama laina A-1 on varastossa. Koska varasto toimii lainan vakuudeksi, Lucky Lendingilla on vakuuttamiskelpoinen kiinnostus siihen. Luottosopimuksen suojelemiseksi lainasopimus vaatii A-1: n vakuuttaa varastoa tulipalon ja muiden vaarojen aiheuttamilta vahingoilta kaupallisen omaisuuden käytännön mukaisesti. Sopimuksessa todetaan, että politiikassa on oltava vakio asuntolupa.
Vakiolauseke
Vuosina aiemmin vakuutusyhtiöitä, jotka kirjoittivat omaisuusvakuutusta, vaadittiin käyttämään vuoden 1943 New Yorkin standardipolipolitiikkaa. Jälkimmäisessä oli lauseke nimeltä Mortgagee, joka koski lainanantajien oikeuksia. Tätä lauseketta kutsuttiin tavanomaiseksi kiinnityslausekkeeksi .
Nykyään New Yorkin lomaketta käytetään harvoin, ja ISO- kaupallisen omaisuuden politiikkaa pidetään alan standardina. ISO-lomake kiinnittää kiinnitysluottoja lainaan nimeltä Kiinnelainoja. Tämä lauseke toimii nyt vakiona asuntoluottolausekkeena. Se näkyy useissa yksittäisten vakuutuksenantajien laatimissa omaisuuspolitiikoissa.
Kiinnostuksen kohteet
ISO-asuntolainaus koskee ilmoituksissa mainittua kiinnelainoja. Lainanantaja kattaa lainan vakuudeksi toimivan rakennuksen tai rakenteen menetyksen tai vahingon.
Jos useita lainanantajia on listattu käytännössä, ne kuuluvat ensisijaisuuden järjestykseen. Oletetaan esimerkiksi, että vakuutuksenottaja on ostanut rakennuksen, jossa on kaksi kiinnitystä (ensimmäinen ja toinen). Jos rakennus palovammat, ensimmäisen kiinnityksen lainanantaja maksaa. Kun ensimmäinen lainanantaja on korvattu, toisen kiinnityksen lainanantaja saa maksun.
Kiinnityslausekkeessa todetaan, että lainanantajat saavat maksun "koska heidän edut voivat näkyä." Tämä tarkoittaa sitä, että jokaisen lainanantajan saama summa riippuu vakuutetun rakennuksen vahingon laajuudesta ja lainan maksamattomasta saldosta (pääoma ja korot). Esimerkiksi tulipalo tuhoaa A-1-laitteiden varaston. Tulipalon aikaan A-1 joutuu Lucky Lendingin 750 000 dollarin pääomaan ja kertyneen koron. Lucky Lending saa 750 000 dollarin vakuutusmaksun, sen kiinnostuksen kiinteistöön.
Märä, jonka vakuutuksenantaja maksaa tappiosta, riippuu vakuutuksen rajauksesta. Esimerkiksi jos A-1: n varastosta on vakuutettu 1,5 miljoonaa dollaria, vakuutuksenantaja maksaa enintään 1,5 miljoonaa dollaria kaikille katetuille osapuolille (A-1-laitteet ja kaikki lainanantajat).
Joissakin osavaltioissa lainanantajat turvaavat lainansa luottojen sijaan luotojen sijasta. Tästä syystä termi asuntolainan haltija vakio-asuntoratkaisussa sisältää toimitsijamiehen.
sulkemiseen
Lainanantajan oikeus periä takaisin lainanottajan kiinteistöpolitiikasta aiheutuvaan tappioon ei vaikuta mihinkään sulkemistoimintaan, jonka lainanantaja on aloittanut kiinteistön omistajaa vastaan ennen tappion syntymistä. Oletetaan esimerkiksi, että A-1 Appliances ei tee useita kiinnitysmaksuja, joten Lucky Lending antaa ennakkoilmoituksen. Kuukauden kuluttua ilmoituksesta on varastettu tulipalo. Oletusilmoitus ei vaikuta Luckyn oikeuteen saada korvausta vakuutuksen mukaisesta tappiosta.
Sopimuspuolen tekoja
Kiinnitysluvan haltijalla on oikeus periä korvausta vakuutuksenottajan tappiosta, vaikka vakuutuksenottaja olisi rikkonut vakuutussopimuksen ehtoa.
Oletetaan esimerkiksi, että A-1-laitteiden varastosta tuhoutuu tulipalo. A-1 hakee kiinteistön vakuutuksenantajalta vahinkoa rakennukselle ja sen sisällölle. A-1 kieltäytyy kuitenkin antamatta säätäjää kiinteistöön tarkastaakseen vaurioita. Vakuutuksenantaja lopulta lopettaa A-1: n vaatimuksen, koska A-1 ei ole noudattanut toimintatapaa .
Lucky Lendingin oikeus takaisinperinnän piiriin ei vaikuta A-1: n toimintoihin, mikäli lainanantaja täyttää tietyt ehdot. Lainanantajan on:
- Maksaa erääntyneet maksut, koska vakuutuksenottaja ei ole maksanut
- Ilmoita vahinkotodistuksesta (jos vakuutuksenottaja ei ole tehnyt niin) 60 päivän kuluessa ilmoituksen vastaanottamisesta,
- Ilmoittakaa vakuutuksenantajalle, jos lainanantaja on tietoinen rakennuksen omistus- tai käyttöasennon muutoksista tai jos riski on muuttunut merkittävästi
Kun lainanantaja on suorittanut kaikki nämä vaiheet, hän voi saada tappiota A-1: n kiinteistöpolitiikan mukaisesti.
Oikeuksien siirto
ISO Mortgageholders -lauseke sisältää siirtymäsäännöksen . Siinä todetaan, että jos vakuutuksenantaja suorittaa lainanantajalle korvausta, mutta hän kieltää maksamisen vakuutetulle, lainanantajan oikeudet siirretään vakuutuksenantajalle maksun määrästä. Edellisessä esimerkissä A-1-laitteista evättiin käytännön mukainen maksu, koska se ei täyttänyt vakuutussopimuksen ehtoja. Oletetaan, että Lucky Lending on saanut 700 000 dollarin vakuutusmaksun kiinnostuksesta vahingoittuneeseen varastoon. Tulipalo johtui rakennuksessa varastoidun sähkökuivurin puutteesta. Jos Lucky Lending ei olisi saanut vahingonkorvausta, lainanantaja olisi voinut haastaa kuivainvalmistajalle omaisuusvahingot .
A-1: n omaisuuden vakuutuksenantajalla on korvaus Lucky Lendingista tappion varalta. Näin lainanantajan oikeus hakea korvausta valmistajalta siirretään vakuutuksenantajalle. Vakuutuksenantajalla on nyt oikeus pyytää valmistajaa palauttamaan Lucky Lendingille maksetut 700 000 dollaria.
Vakuutuksenantaja voi halutessaan maksaa lainanantajalle asuntolainan pääoman määrän ja kertyneen koron. Jos velkaa on jäljellä, vakuutuksenottajan on maksettava tämä summa vakuutuksenantajalle.
Peruutus ja uusimatta jättäminen
Kiinnityslausekkeen mukaan vakuutuksenantajan on ilmoitettava kiinnitysluvan haltijalle kirjallisesti, jos vakuutuksenantaja peruuttaa vakuutuksen tai kieltäytyy uusimasta sitä. Jos vakuutettu ei ole maksanut vakuutusmaksua, vakuutuksenantajan on ilmoitettava lainanantajalle kymmenen päivää etukäteen ennen peruuntumista. Jos vakuutuksenantaja peruuttaa vakuutuksen mistä tahansa syystä kuin palkkion maksamatta jättämisestä, sen on toimitettava lainanantajalle 30 päivää etukäteen. Jos vakuutuksenantaja päättää olla uusimatta vakuutusta, sen on annettava lainanantajalle kymmenen päivää etukäteen.
Näitä peruutusehtoja voidaan muuttaa valtion lain mukaan. Esimerkiksi jotkin valtiot vaativat vakuutuksenantajia ilmoittamaan lainanantajalle vähintään 45 päivää etukäteen, mikäli vakuutus on peruutettu mistä tahansa syystä kuin palkkion maksamatta jättämisestä.