Vinkkejä nopeaan ja kannattavaan myyntiin
paperityöt
Tulo- ja menoilmoitus: Haluat varmistaa, että sinulla on kaikki taloudelliset tiedot järjestyksessä, ennen kuin laitat vuokra-asunnon myynnille.
Tulo- ja kustannusraportin valmistelu antaa sinulle ja mahdollisille ostajille paremman kuvan omaisuutesi arvosta.
Tulot: Sisältyy tähän tulo- ja kustannusraporttiin, ja haluat kirjata kaikki kiinteistön saamat tulot kuukausittain ja vuosittain. Tämä voi sisältää vuokralaisen kuukausittaiset vuokravastuut sekä mahdolliset lisämaksut pysäköintitiloista, pesukoneista ja kuivausrummista tai maksuista, jos sinulla on onni, että sinulla on mainostaulu tai matkapuhelinverkko omaisuuttasi.
Kulut: Tulo- ja kustannusraporttiin on sisällytettävä myös vuodelle varatut rahat. Tämä voi sisältää:
- Kiinteistöverot
- Vakuutusmaksut
- Vesi- ja viemäripakot: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
- Sähkömaksut: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
- Kaasumaksut: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
- Öljynmaksut: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
- Huolto : Useimmat sijoittajat ja / tai kiinteistövälittäjät arvioivat prosenttimäärän huoltoa varten. Perinteisesti tämä määrä on viisi prosenttia bruttotuotosta . Ylläpitokustannukset vaihtelevat kiinteistön koon, kiinteistön ikäisyyden ja ulkoisen tilan mukaan. Se voi sisältää esimerkiksi viherrakentamiskustannuksia, kustannuksia korjaamaan tai korvaamaan vanhentuneita tai vioittumattomia kalusteita, ovilukkoja, ikkunoita, säröiltuja laattoja, putkivuotoja, katon vuotoja tai heikosti kaiteita.
- Vapautumiskustannukset: Useimmat sijoittajat huomioivat myös avoimuuskertoimen. Ominaisuuden tyypistä riippuen voit odottaa tämän määrän olevan viidestä kymmeneen prosenttiin bruttotoiminnan tuotosta. Vapautumiskustannuksiin voi sisältyä kiinteistöjen markkinointikustannuksia , kuten mainosten vuokrausta vuokrausta ja kiinteistön pitämistä koskevia kustannuksia , kuten veroja ja vakuutuksia.
Kerää tuloja, kuluja ja omaisuuden hallintaan liittyviä asiakirjoja
Tulot ja kulut -raportti -osiot: Ennen kuin laitat vuokra-asuntosi myytäviksi, sinun kannattaa löytää tuloste- ja kustannusraporttiin sisältyvät kohteet. Haluat kerätä nämä lausunnot edelliseltä vuodelta. Tämä voi sisältää kaikki hyödyllisyyslaskut, vakuutuslausunnot, kiinteistöverot, kiinnitysmaksut, vuokramaksut, ylläpitokulut ja niin edelleen.
Sinun on tarkistettava kaikki nämä kuitit tietokoneeseen, jotta sinulla on myös digitaalinen kopio niistä. Tämä helpottaa kohteen lähettämistä potentiaaliselle ostajalle, asianajajalle tai kiinteistönvälittäjälle pyynnöstä, koska sinulla on jo sähköinen saatavuus.
Kopiot kaikista sovellettavista vuokrasopimuksista: Haluat kerätä kopioita kaikista vuokrasopimuksista tehdyistä vuokrasopimuksista . Tätä käytetään todentamaan nykyinen vuokramaksu sekä vuokrasopimuksen pituus.
Luettelo kaikista viimeaikaisista parannuksista kiinteistöön: Sinun pitäisi koota luettelo kaikista parannuksista olet tehnyt omaisuutta viime vuosina. Olet esimerkiksi asettanut uuden katon, korvannyt uunin tai remontoinut keittiön? Haluat myös sisällyttää arvioitu päivämäärän työhön ja mahdollisesti parannuksen likimääräisen arvon.
Parannusten luettelossa haluat lisätä kuvaavia adjektiiveja. Esimerkiksi sen sijaan, että sanoisi remontoidun keittiön, saattaa olla houkuttelevampi sanoa remontoitu keittiö, mukaan lukien harmaat shaker-tyyliset kaapit, polaarinen valkoiset graniitit ja viistottu metropysäkki.
Lisäksi sinun on myös löydettävä todisteet tehdystä työstä. Tämä voi olla kopioita laskuista, työsopimuksista tai muista kuitituloista.
Kiinteistönvälittäjä käyttää usein tätä parannusehdotusta yhdistettäessä kiinteistösi listalleottoasi. Siksi tämän luettelon on oltava mahdollisimman perusteellinen.
Kopiot kaikista käyttöluvista: Ensimmäinen asia, jonka haluat tehdä, on varmistaa, että omistuksessasi ei ole avoimia lupia. Kaupasta riippuen voit tehdä tämän pyynnön henkilökohtaisesti, puhelimitse tai verkossa. Tätä kutsutaan avoimeksi julkiseksi rekisteriksi.
Jos omistuksessa on avoimia lupia, sinun on todennäköisesti suljettava ne ennen myyntiä. Sinun on selvitettävä, mitä työtä on tehtävä, vuokrata toimiluvan saanut urakoitsija työn loppuun saattamiseksi, tarkastaja tulee ulos kaupungista ja tarkistaa, että työ on tehty koodilla, jotta he voivat sulkea luvan.
Sinun pitäisi kerätä tai hankkia jäljennökset kaikista luvan kaikista tehtävistä, jotka olivat koskaan valmiit kiinteistössä. Kaupunkisi pitäisi pystyä tarjoamaan sinulle jäljennökset kaikista kiinteistörekistereistä.
Määritä voiton potentiaali
Sinun pitäisi arvioida oman talouden saada pallo parkki kuinka paljon rahaa voit mahdollisesti tehdä, jos myyt omaasi.
1. Kuinka paljon velkaa kiinnityksellesi? Onko sinulla etukäteismaksuja?
2. Tiedä sulkemiskustannukset, joista olet vastuussa omaisuuden myynnissä. Tähän voi kuulua myytävänä oleva kiinteistösiirtoverkko, kiinteistönvälityspalkkio myynnissä, tallennusmaksut ja asianajopalkkiot.
3. Tiedä, mitä verotuksellinen perusta on omaisuudelle, jotta tiedät kuinka paljon verot, joita aiotte velkaa. Puhu tilintarkastajan kanssa selvittääksesi, mikä veropohja on.
Yleensä perusta on kaikki kulut, jotka ovat menneet kiinteään omaisuuteen, jota ei ole kirjattu tiettynä vuonna, kuten ostohinta, sulkemiskustannukset ja parannukset, miinus siitä, kuinka paljon olet kirjannut poistoilla vuosien mittaan.
4. Tiedä, mitä omaisuuden karkea markkina-arvo on. Sinun pitäisi löytää kaksi tai kolme vertailukelpoista ominaisuutta, jotka ovat myyneet omalla alueella viime vuonna. Voit käyttää näitä numeroita saadaksesi karkean käsityksen hintaluokasta, jossa omaisuutesi pitäisi myydä.
5. Ota kiinteistön karkea markkina-arvo, miinus asuntolainasi jäljellä olevasta summasta vähennettynä kiinteistöjen myyntihintojen sulkemisesta, jotta voit selvittää, kuinka paljon rahaa käydään myymälässä.
6. Sinun on sitten määritettävä, kuinka paljon rahaa sinulla on pääomavoiton veroista. Voit tehdä tämän ottamalla omaisuuden myyntihinnan miinus laskettu veropohja. Tämä määrä määrittää, mitä velkaa pääomavoiton verot. Varmista, että puhut tilintarkastajan kanssa, koska voi olla skenaarioita, joissa kävelet hyvin vähän rahaa myyntiin, mutta velkaa huomattavasti enemmän myyntivoittoja verot poistot poistot otettu koko omistajuuden omaisuutta.
ylläpito
Viivästynyt huolto: Ennen myyntiä sinun tulee haluta saada omaisuutesi näyttämään hyvältä. Tämä on aika käsitellä kaikki ylläpitokysymykset, jotka olet laskenut pois. Tämä voi sisältää maalaus yhteisiä alueita, parantaa maisemointi tai hillitä valitus, vahvistaa käymälöitä tai pieniä tippoja hanat.
Pääomanparannukset : Sinun on myös selvitettävä, onko pääoman parannus ennen myyntiä sen arvoista. Tuleeko parannus tuottamaan suuremman tuoton kuin se maksaa? Esimerkiksi, voitko laittaa uuden katon kiinteistöön alle markkinakoron?
Onko järkevää sijoittaa lisää rahaa kiinteistöön? Jos et tee tällaisia parannuksia, vähennäkö myyntimahdollisuutta? Oliko huono katto, mädäntynyt kannet tai reiät seinissä estää joku hankkimasta omaisuutta?
Yleiset vinkit
Ilmoita vuokralaisille: Kun vuokra-asunto on tosiasiallisesti markkinoilla, tulevien ostajien on voitava osallistua vähintään yhteen vuokra-asuntoon, kun he katsovat kiinteistöä. Siksi sinun on määriteltävä, miten ja milloin ilmoitat vuokralaisille, että laitat omaisuuden myynnille. Riippuen omaisuuden koosta, sinun ei ehkä tarvitse ilmoittaa kaikille vuokralaisille aikomuksestaan myydä omaisuutta. Sinun on ilmoitettava vuokralaisille, joiden huoneistot haluat näyttää mahdollisille ostajille.
Joskus asukkaat pelkäävät, kun he kuulevat, että omaisuus on myynnissä. He huolehtivat siitä, että heidät siirretään pois, kun heidät myydään. He huolehtivat myös siitä, kuinka uusi vuokranantaja hoitaa kiinteistöä. Jotkut vuokralaiset käyttävät tätä myös tilaisuutena suihkuttaa vuokranantajaa järkeviin ja kohtuuttomiin asioihin, joten ole varovainen vuokraamalla vuokralaisten vuorovaikutus mahdollisten ostajien kanssa.
Täytä kaikki avoimet työpaikat: Ennen myyntiä, sinulla on ihanteellinen 100 prosentin käyttöaste omalla omaisuudellasi. Jos sinulla on avoin työpaikka, älä leikkaa kulmia yrittääkseen täyttää avoinna olevan työpaikan nopeasti. Varmista, että noudatat edelleen koko seulontaprosessia .
Jos omaisuutesi ei myy nopeasti, joudut pysymään jollekin vuokralaiselle, jonka sijoitat kiinteään omaisuuteen. Et myöskään halua sijoittaa asukkaille ongelmia, jotka voivat vahingoittaa omaisuutta kerrallaan, kun se tarvitsee parhaansa. On parempi saada vapaata yksikköä kuin huono vuokralainen.
Haastattelu Realtors : Sinun on löydettävä kiinteistönvälittäjä listata vuokra-asuntosi kanssa. Jos sinulla on jo kiinteistönvälittäjä, jonka kanssa olet työskennellyt aiemmin ja olet tyytyväinen, niin olette kaikki valmiit.
Muutoin sinun on haastateltava useita reaaliaikaisia jälleenmyyjiä. On tärkeää etsiä kiinteistönvälittäjiä, jotka ovat erikoistuneet kiinteistötyyppiin ja alueeseen, jolla myydät. Yksittäisten perhekotien tai -huoneistojen ei tarvitse tarvita niin erikoistunutta henkilöä, vaan usean perheen, vähittäiskaupan omaisuuden, sekakäyttöisen omaisuuden tai muiden ainutlaatuisempien investointien vuoksi, haluat etsiä joku, joka on menestyksekkäästi myynyt omaisuuden tyypin. Ajattele sitä samalla tavoin kuin asianajajat erikoistuneet tiettyihin asioihin, kuten avioeroon, verovähennykseen tai yhtiöoikeuteen.
Milloin laittaa se markkinoille? Sijoituskiinteistöt eivät noudata samoja sääntöjä kuin pääasiallisten asuntojen myyminen omistajille. Normaalit asuntomarkkinat ovat voimakkaimpia keväällä, kun perheet yrittävät päästä uuteen asuntoonsa ennen uutta kouluvuotta.
Voit yleensä sijoittaa sijoituskiinteistön myyntiin milloin tahansa vuoden aikana. Saatat nähdä alemman aktiviteetin lomien tai kesäisin.